近期市場中最亮眼的板塊無疑是房地產(chǎn)板塊，其由頭有兩個，一個是有關部門表示房地產(chǎn)稅不擴大試點，二是部分三四線城市廢除相關管控措施，資金底部布局痕跡十分明顯。有市場人士表示，就短期而言，房地產(chǎn)板塊在經(jīng)過快速反彈后恐有分化，建議投資者等回調(diào)再介入。除房地產(chǎn)板塊外，受益房地產(chǎn)回暖的建筑材料板塊亦是可以關注的重點板塊。
A房地產(chǎn)
優(yōu)質(zhì)房企將享估值溢價
沉寂一段時間后房地產(chǎn)板塊再度走強。房地產(chǎn)板塊快速走高，和房產(chǎn)稅年內(nèi)不擴大試點的消息有直接關系。消息面上，近日財政部相關負責人在接受新華社采訪時表示，一些城市開展了調(diào)查摸底和初步研究，但綜合考慮各方面的情況，今年內(nèi)不具備擴大房地產(chǎn)稅改革試點城市的條件。管理層接連發(fā)聲，可見目前房企存在的風險獲得明顯重視。
平安證券分析師楊侃指出，短期政策松綁兼具必要性與合理性，有望在供需兩端齊發(fā)力。盡管中央提出穩(wěn)增長，但土地市場降溫、疫情沖擊下地方政府財政收支矛盾凸顯，同時房企銷售額同比快速下降，居民中長期貸款自統(tǒng)計以來首次為負，疊加2022年上半年為房企償債高峰，各市場參與主體亟待借助外部政策力量破局，化解系統(tǒng)性風險。
對于房地產(chǎn)行業(yè)來看，除基本面受壓外，政策調(diào)整則一直是行業(yè)最大的不確定因素之一。但隨著政策有所偏暖，政策底部或已過去。銀河證券分析師王秋蘅指出，9月以來政策對房地產(chǎn)的表態(tài)一貫且偏暖，我們認為政策底已過，未來政策落地有以下幾個方面。第一是，“房住不炒”基調(diào)不變，“大放水”式寬松難再現(xiàn);第二是，對首套和改善型住房加強信貸支持，或在首付比例、利率、購房規(guī)則等方面一城一策;第三是，加強對房企融資支持;第四是，各地方有更大的自主權進行政策調(diào)整，未來“限漲”和“限跌”并行，“調(diào)控”和“調(diào)整”并行。
目前房地產(chǎn)行業(yè)處于“基本面底”+“政策底”的組合，政策逐步從信貸端過度到需求端，之前壓制估值的關鍵因素得到緩釋，板塊目前“低估值、低倉位、高股息”的特征具備足夠的安全邊際和彈性，王秋蘅認為今年四季度到明年一季度是配置的最佳窗口期。中長期維度，在集中度提升和盈利企穩(wěn)預期下，管理優(yōu)異、融資通暢、多元化發(fā)展的“三好房企”將享有更高的估值溢價。
預計后續(xù)地產(chǎn)托底政策將持續(xù)出臺，且放松城市能級將進一步提升。開源證券分析師齊東指出，當前行業(yè)基本面恢復并不樂觀。根據(jù)克爾瑞數(shù)據(jù)顯示，2022年2月行業(yè)百強房企銷售面積同比下降43%，房企資金情況改善有限，仍面臨較大的信用風險。我們認為重點城市繼續(xù)因城施策，調(diào)控政策預計在“房住不炒”的框架內(nèi)靈活調(diào)整，合理引導房價預期，實現(xiàn)以點帶面的市場修復。持續(xù)看好2022年地產(chǎn)板塊配置機會，政策面持續(xù)改善，低效產(chǎn)能繼續(xù)出清，行業(yè)格局顯著改善。優(yōu)質(zhì)企業(yè)具備長期估值提升基礎。受益標的有保利發(fā)展、金地集團、招商蛇口等穩(wěn)健性龍頭;以及新城控股為代表的商業(yè)地產(chǎn)龍頭。
潛力股精選
萬科A(000002)
公司較早布局多元業(yè)務，著重發(fā)力物管、租賃、商業(yè)、物流子賽道，規(guī)模位居行業(yè)前列。物管業(yè)務上，截至2021年上半年萬物云實現(xiàn)營收104億元，同比增長33.3%，2020年底在管面積5.66億平，基本形成以住宅、商業(yè)、增值服務、城市服務為主的商業(yè)模式。公司2021年11月公告分拆上市計劃，加速業(yè)務轉(zhuǎn)型，挖掘存量市場空間。多元業(yè)務支持中長期邏輯。浙商證券指出，公司穩(wěn)健經(jīng)營，融資成本優(yōu)勢明顯，2021年有效補充優(yōu)質(zhì)土儲為后續(xù)銷售奠定基礎。此外公司多元化業(yè)務持續(xù)推進，綜合實力強勁，行業(yè)格局優(yōu)化過程中具備較強競爭實力。
保利發(fā)展(600048)
公司業(yè)績快報顯示，2021年實現(xiàn)營業(yè)總收入2850.5億元，同比增長17.20%。公司2021年銷售穩(wěn)步增長，實現(xiàn)累計簽約金額5349億元，同比增長6.4%，簽約面積3333萬平方米，同比下滑2.2%，銷售均價16049元/平方米，同比增長8.8%。華安證券指出，公司堅持以核心城市及城市群為主的戰(zhàn)略布局，深耕國家重點發(fā)展區(qū)域，土儲資源充裕且布局合理。憑借央企背景及行業(yè)龍頭的雙重效應，凈負債率及融資成本均處于行業(yè)較優(yōu)水平。公司拿地張弛有度，兼顧資源獲取與利潤保障，未來規(guī)模提升可期。夯實主業(yè)的同時，“兩翼”業(yè)務取得長足發(fā)展。
金地集團(600383)
公司2021年全年實現(xiàn)簽約金額 2867.1 億 元 ， 同 比 增 長18.15%，實現(xiàn)簽約面積1377萬平方米，同比增長15.25%，全年銷售均價為20821.35元/平方米，同比增長2.51%，銷售規(guī)模增幅處于行業(yè)領先水平。銀河證券指出，公司抓住融資窗口期，積極補充資金，在21年11月、12月及22年2月相繼發(fā)行三期中期票據(jù)，發(fā)行利率分別為 4.17%、4.04%、3.58%，融資成本逐步下降。公司財務狀況穩(wěn)健，截止到2021年第三季度末，公司穩(wěn)居綠檔企業(yè)，良好的融資優(yōu)勢使其能在政策放松期積極補充資金，在調(diào)控周期中抓住機會謀求長期發(fā)展。
招商蛇口(001979)
公司截至2021年末凈負債率42.82%，剔除預收賬款后資產(chǎn)負債率 61.67%，現(xiàn)金短債比 1.25，穩(wěn)居綠檔企業(yè)，為未來發(fā)展奠定堅實的基礎。銀河證券指出，公司 2021 年 公 司 實 現(xiàn) 簽 約 金 額3268.34 億元，同比增長 17.73%，實現(xiàn)簽約面積1464.47萬平方米，同比增長17.77%，銷售規(guī)模始終處于行業(yè)領先水平。2022年度公司提出3300億元的銷售目標，與2021年度持平。目前市場基本的購房需求猶在，預計隨著需求端政策放松，居民購房熱情將逐步回暖，基本面漸進式復蘇，公司有望完成全年銷售目標。
新城控股(601155)
公司持有的已開業(yè)吾悅廣場城市綜合體達115座，2021年公司商業(yè)運營板塊實現(xiàn)含稅租金收入86.4億元，同比增長約51.0%。“吾悅廣場”品牌護城河已筑起，知名度和美譽度均較高，后續(xù)在“擴大國內(nèi)循環(huán)，提升居民消費”的大前提下，公司商業(yè)運營板塊將持續(xù)發(fā)力。光大證券指出，公司財務結(jié)構穩(wěn)健，債務違約風險較小，雙輪驅(qū)動筑盈利護城河，商業(yè)運營板塊增長明顯，隨著2022年一季度降息預期的增強，居民改善型住房按揭貸款的信貸投放有望得到進一步支持，資本市場對優(yōu)質(zhì)龍頭房企的關注度和信心將進一步提升，公司估值具備較強吸引力。(本報記者 林珂)
標簽： 地產(chǎn)建材 有望回暖 保利發(fā)展 土儲資源充裕
