首批公募REITs火爆發(fā)售成為近期資本市場的熱點話題。
5月31日，首批9只公募REITs面向公眾投資者發(fā)售，當日晚間便全部售罄，合計募集金額達314.03億元。隨后，6月2日-3日，深交所與上交所陸續(xù)公布首批9只公募REITs的認購申請確認比例。在啟動回撥機制的情況下，首鋼綠能以1.76%的配售比例刷新公募基金配售比最低紀錄。另有蛇口產(chǎn)園、張江REIT、浙江杭徽、首創(chuàng)水務(wù)四只產(chǎn)品配售比均低于5%。
市場普遍認為，首批公募REITs認購火爆，一方面源自公募REITs產(chǎn)品自身相對穩(wěn)定的收益特點，另一方面，也由于本次公募REITs面向公眾投資者發(fā)售份額較少，主要以向機構(gòu)發(fā)售為主。包括私募、公募專戶、銀行理財子公司、券商等投資機構(gòu)均參與了本次認購。其中，工銀瑞投-工銀理財四海甄選集合共參與了7只公募REITs的戰(zhàn)略配售，是參與度最廣的投資者。
首批9只公募REITs一日售罄
5月31日，首批9只公募基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金(REITs)正式面向公眾投資者發(fā)售，當日就提前結(jié)束募集。
經(jīng)統(tǒng)計，首批9只公募REITs全部超額認購，平均有效認購倍數(shù)超7倍。深交所4只REITs總募集金額約為143.71億元，上交所5只REITs總募集金額約為170.32億元，滬深兩市合計募集金額達314.03億元。
具體來看，由深交所發(fā)行的首鋼綠能的發(fā)行價格為13.380元/份，在本次9只公募REITs產(chǎn)品中發(fā)售價格最高，預計募集資金凈額為13.38億元。同為深交所發(fā)行的廣州廣河最終發(fā)行價為13.020元/份，預計募集資金凈額為91.14億元，為本次首批公募REITs產(chǎn)品發(fā)行規(guī)模之最。與此同時，深交所另外兩只產(chǎn)品鹽港REIT、蛇口產(chǎn)園的最終發(fā)行價分別為12.300元/份、2.310元/份，預計募集資金凈額分別為18.4億元、20.79億元。
上交所首批發(fā)行5只公募REITs產(chǎn)品中，普洛斯、東吳蘇園、張江REIT、浙江杭徽和首創(chuàng)水務(wù)的最終發(fā)行價分別為3.890元/份、3.880元/份、2.990元/份、8.72元/份和3.70元/份，預計募資總額分別為58.35億元、34.92億元、14.95億元、43.6億元和18.5億元。
6月2日與6月3日，深滬交易所相繼公告了首批9只公募REITs的認購申請確認比例。首鋼綠能、蛇口產(chǎn)園、東吳蘇園、首創(chuàng)水務(wù)、普洛斯、廣州廣河6只啟動回撥機制。其中，普洛斯、東吳蘇園、首創(chuàng)水務(wù)回撥份額分別為4200萬份、1800萬份、1200萬份;首鋼綠能、蛇口產(chǎn)園、廣州廣河回撥份額分別為200萬份、450萬份和915.73萬份。
回撥后，首鋼綠能以1.76%的配售比例刷新公募基金配售比最低紀錄。蛇口產(chǎn)園、張江REIT、浙江杭徽、首創(chuàng)水務(wù)四只產(chǎn)品配售比均低于5%，分別為2.39%、4.26%、3.68%、2.41%。廣州廣河、鹽港REIT、東吳蘇園、普洛斯四只產(chǎn)品的配售比分別為10.80%、8.80%、12.30%和10.04%。
機構(gòu)認購熱情高漲
市場觀點認為，首批公募REITs產(chǎn)品認購火爆，由多方面因素導致，但公募REITs產(chǎn)品自身的收益特點是不可忽視的重要原因。
與常規(guī)的股票、債券及公募基金有所不同，公募REITs市場波動相對較小，收益相對穩(wěn)定。在此基礎(chǔ)上，公募REITs設(shè)有強制分紅政策，收益分配比例要求不低于基礎(chǔ)設(shè)施項目年度可供分配金額的90%。這意味著，首批公募REITs年化收益率由兩個因素決定，一是底層項目分紅情況，二是REITs上市后二級市場的交易折溢價。
本次首批9只公募REITs的投資重點在于底層資產(chǎn)。據(jù)了解，上述9只公募REITs產(chǎn)品涉及的基礎(chǔ)項目類型包含產(chǎn)業(yè)園區(qū)、倉儲物流、公路收費、污染治理及市政設(shè)施，覆蓋京津冀、長江經(jīng)濟帶、粵港澳大灣區(qū)、長江三角洲等重點區(qū)域。
光大證券分析師秦波認為，首批REITs的底層資產(chǎn)較為優(yōu)質(zhì)，預期現(xiàn)金流收入較高。
值得注意的是，首批9只公募REITs產(chǎn)品均為長期封閉產(chǎn)品，不過不同產(chǎn)品之間封閉期差距較大。如張江REIT、浙江杭徽封閉期為20年，在9只產(chǎn)品中封閉期最短;廣州廣河封閉期為99年，在首批公募REITs產(chǎn)品封閉期最長。封閉期內(nèi)不得辦理申購與贖回，也即不存在申購費與贖回費，不過發(fā)行結(jié)束后可以在二級市場上交易，以保證產(chǎn)品的流動性。
另一方面，首批公募REITs主要面向機構(gòu)客戶，面向公眾投資者發(fā)售份額較少。根據(jù)認購價格計算，9只公募REITs面向公眾投資者的初始發(fā)售金額合計大概在20億元左右，募集金額最多的廣州廣河REITs面向公眾投資者的銷售金額也不到5億元。
眾多機構(gòu)參與者中，銀行理財子公司、私募、險資、券商、公募專戶等各類型機構(gòu)投資者均在其列，且多家機構(gòu)參與了多個項目的認購。其中，工銀瑞投-工銀理財四海甄選集合共參與了7只公募REITs的戰(zhàn)略配售。據(jù)了解，首批產(chǎn)品均有40次以上的報價，參與最多的項目獲得116次申報價格。
不過，光大銀行金融市場部宏觀分析師周茂華認為，“公募REITs基金作為一類資產(chǎn)，同樣面臨市場波動風險，需要投資者充分了解該產(chǎn)品，并與自身收益、風險偏好相匹配。”
除投資角度外，周茂華還指出，公募REITs拓展基礎(chǔ)設(shè)施融資渠道，盤活國內(nèi)基礎(chǔ)設(shè)施存量資產(chǎn)，降低宏觀杠桿率、緩解地方債風險，推動高質(zhì)量基礎(chǔ)設(shè)施供給。
(長江商報記者 曹雪嬌)
