招商蛇口在銷售上的亮眼表現(xiàn)難掩利潤下滑的尷尬。上半年，其歸母凈利潤同比下跌81.35%，在規(guī)模前十的房企中跌幅最大。
半年報過去之后，房企迅速迎來了8月份的銷售總結(jié)。
9月9日，招商蛇口發(fā)了8月銷售簡報，其以48.46%的同比增幅完成268.05億元的簽約銷售額，推動前8個月銷售規(guī)模增長15.72%，實(shí)現(xiàn)1603.75億元。以全年2500億元的銷售目標(biāo)計，截至8月底，招商蛇口的完成率約為64.15%。
這一銷售規(guī)模，讓招商蛇口穩(wěn)住了年中時拿下的銷售排行榜第十名的位置。
中報顯示，招商蛇口今年前6個月實(shí)現(xiàn)簽約銷售金額1107.13億元，同比增加9.41%，躋身行業(yè)前十，其中杭州、上海、蘇南、南京等4個城市公司銷售額突破100億元。
不過，銷售方面如此亮眼的表現(xiàn)，讓招商蛇口前不久披露的半年業(yè)績顯得越發(fā)慘淡。
凈利大幅下滑
2020年上半年，招商蛇口在營業(yè)收入同比上漲45.74%的情況下，實(shí)現(xiàn)歸母凈利潤約9.13億元，同比大幅下跌81.35%，在銷售規(guī)模前十的房企中，其跌幅最為嚴(yán)重。
東方證券研報指出，招商蛇口營收增長主要來源于結(jié)轉(zhuǎn)規(guī)模的增長，而歸母凈利潤的較大波動主要由于毛利率下降。
招商蛇口也在中報中坦承，報告期內(nèi)，房地產(chǎn)項(xiàng)目受限價等調(diào)控政策影響，利潤受到抑制，且部分房地產(chǎn)項(xiàng)目結(jié)轉(zhuǎn)結(jié)構(gòu)變化，導(dǎo)致社區(qū)業(yè)務(wù)毛利率同比下降，同時，上半年部分房地產(chǎn)項(xiàng)目受疫情影響延遲結(jié)轉(zhuǎn)，在一定程度上也影響了報告期利潤。
數(shù)據(jù)顯示，招商蛇口上半年的毛利率僅為23.9%，同比下降了14個百分點(diǎn);同期，歸母凈利率和核心凈利率也雙雙下滑，前者同比下降25.6個百分點(diǎn)至3.8%，后者同比下降14.6個百分點(diǎn)至3.7%。
事實(shí)上，毛利率下滑的趨勢在2019年就有所體現(xiàn)。據(jù)披露，招商蛇口2019年末的毛利率從2018年末的39.5%下降至34.6%。公司管理層在年初的業(yè)績交流會提及該問題時，給出的原因中也包括限價和市場下滑等因素。
毛利率下滑之外，招商蛇口表示，疫情影響下，上半年對租賃物業(yè)采取了減免租等措施，導(dǎo)致公司園區(qū)業(yè)務(wù)利潤同比下降明顯;同時，2019年同期其采取合作開發(fā)模式轉(zhuǎn)讓子公司股權(quán)產(chǎn)生稅后凈收益22.26億元。
多重因素導(dǎo)致招商蛇口今年上半年歸母凈利潤尚不足10億元。
相較于2019年全年約160億元的歸母凈利潤，地產(chǎn)分析師嚴(yán)躍進(jìn)向記者表示，“就目前來看，業(yè)績修復(fù)的壓力其實(shí)很大。這個虧空在半年內(nèi)其實(shí)是有壓力的，若是后續(xù)處置項(xiàng)目或加快項(xiàng)目銷售，可能也還是有機(jī)會。”
“去年基數(shù)高，是轉(zhuǎn)讓子公司帶來的，這個利潤不具有持續(xù)性。”有地產(chǎn)行業(yè)資深從業(yè)人士向記者分析，而疫情對持有類物業(yè)的影響則“覆水難收”，全年的業(yè)績修復(fù)壓力較大。
諸葛找房數(shù)據(jù)中心分析師陳霄也持有類似的觀點(diǎn)。
“受到上半年疫情影響，招商蛇口減租免租以及延遲開工等，盈利水平受到?jīng)_擊，且多元化布局業(yè)務(wù)發(fā)展水平不一，部分投資業(yè)務(wù)如郵輪產(chǎn)業(yè)盈利水平堪憂。”陳霄進(jìn)一步表示。
上半年仍積極拿地
不過，盈利水平的下滑并未阻擋招商蛇口擴(kuò)張的腳步。
“從今年上半年來看，招商蛇口在拿地積極性上仍然較高，雖然隨著疫情的影響逐漸淡去，下半年市場逐漸轉(zhuǎn)好，但對于接下來招商蛇口修復(fù)全年利潤來說壓力仍然較大。”陳霄表示。
事實(shí)上，招商蛇口上半年在土地市場上的激進(jìn)表現(xiàn)，未來或許會對其業(yè)績造成進(jìn)一步壓力。
今年1月下旬，江蘇南通的一場土拍上，招商蛇口以底價58.69億元競得一幅地塊，樓面價1.5萬元/平，這也是該市截至當(dāng)時起拍樓面價最高的商住地塊。6月15日，招商蛇口歷經(jīng)796輪競價大戰(zhàn)，以超過138%的溢價率搶下了江蘇徐州一幅住宅地塊。
7月初，在上海虹口涉“圍標(biāo)”地塊爭奪戰(zhàn)中，在與多家公司進(jìn)行一場近190輪的競價中，招商蛇口以超出起拍價近10億元的總價、逾8萬元的樓板價拿下這宗地塊，也刷新了上海虹口宅地的最高樓面單價紀(jì)錄。
華創(chuàng)證券研報顯示，招商蛇口在前8個月新增規(guī)劃面積842.8萬平方米，同比增加22.5%;總地價780.9億元，同比增加41.3%;拿地面積權(quán)益占比59.4%，較2019年增長6.3個百分點(diǎn);拿地額占比銷售額為48.7%，較2019年上漲了7.3個百分點(diǎn);同時，平均樓面地價達(dá)到了9266元/平方米，較2019年樓面均價上漲了29%。
拿地力度的加大已經(jīng)對現(xiàn)金流造成了直接的影響。截至6月底，招商蛇口經(jīng)營活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流量凈額-29.9億元，同比大幅下滑149.32%。招商蛇口在報告中稱，這是由于報告期內(nèi)房地產(chǎn)項(xiàng)目購地及基建支出增長額超過銷售回款增長額。
這樣的拿地表現(xiàn)，未來可能使招商蛇口的業(yè)績繼續(xù)承壓。有分析師向記者表示，高溢價拿地是為了擴(kuò)張規(guī)模，但是擴(kuò)張規(guī)模的同時往往會帶來成本走高，公司利潤下降，高溢價對后期盈利會造成一定壓力。
