房貸利率5.39%，房貸期限是30年，已經(jīng)償還4年，是轉(zhuǎn)為L(zhǎng)PR浮動(dòng)利率好還是轉(zhuǎn)為固定利率好?本文將進(jìn)行分析，給你一個(gè)清晰的判斷思路。
現(xiàn)在距離房貸利率換錨還有3個(gè)月時(shí)間(截止時(shí)間是8月底)，還有充足的時(shí)間，沒(méi)有想明白的可以繼續(xù)思考，在這次的利率換錨過(guò)程中所有的用戶都是兩個(gè)選擇，要么選擇變成固定利率，要么是選擇變成LPR浮動(dòng)利率，那么這兩者有什么區(qū)別?
1、LPR浮動(dòng)利率和固定利率的區(qū)別是什么?
如果你選擇了固定利率，那么怎么樣才知道你的選擇是正確的?判斷標(biāo)準(zhǔn)也很簡(jiǎn)單，那就是如果未來(lái)LPR利率是上漲的趨勢(shì)，那么就意味著你的選擇是正確的，因?yàn)樵谖磥?lái)LPR上漲的過(guò)程中，你依然還是以前的房貸利率，那么你就避免了支付更高的房貸利息。反之，如果未來(lái)LPR是下降的，那么你選擇固定利率就說(shuō)明是選錯(cuò)了，因?yàn)槟銢](méi)能夠享受LPR下滑帶來(lái)的紅利。
如果你選擇了LPR浮動(dòng)利率，這個(gè)時(shí)候的房貸利率計(jì)算公式是這樣的：房貸利率=LPR+點(diǎn)數(shù)，其中點(diǎn)數(shù)是永遠(yuǎn)固定不變的，就題主而言，你的點(diǎn)數(shù)數(shù)值是0.59%(=5.39%-4.8%)，而LPR是每個(gè)月都會(huì)公布一次，你可以選擇在一定周期后按照最新的LPR重新計(jì)算你的房貸利率，這個(gè)周期最短是1年，通常我們也是選擇一年的。在LPR浮動(dòng)利率的過(guò)程中，你的房貸利率走勢(shì)其實(shí)是決定于LPR的，LPR漲，你的房貸利率也漲，LPR跌，你的房貸利率也是跌的。
所以，最終就是取決于LPR的走勢(shì)，如果LPR未來(lái)走高，那么選擇固定利率更加劃算，反之，如果LPR未來(lái)走低，那么選擇LPR浮動(dòng)利率更加劃算。
2、LPR未來(lái)的走勢(shì)如何?
那么我們現(xiàn)在需要分析的就是LPR未來(lái)的走勢(shì)是怎么樣的，LPR的全名是貸款市場(chǎng)利率報(bào)價(jià)，看名字就能夠理解他是什么了，其實(shí)就是所有貸款利率的定價(jià)基準(zhǔn)或者是參考基準(zhǔn)，在LPR之前擔(dān)當(dāng)這個(gè)功能的是“貸款基準(zhǔn)利率”，那么LPR的出現(xiàn)其實(shí)就是代替原來(lái)的貸款基準(zhǔn)利率(目前是4.9%)。
那么，我們可以將LPR理解為利率之母，也就是資金的成本，資金成本和什么相關(guān)?我們從社會(huì)整體來(lái)看，資金的成本高達(dá)其實(shí)是取決于資金收益率的，比如資金收益率是15%，那么你可能就愿意支付10%的資金成本。而如果自己收益率降低為10%，那么你愿意支付的資金成本可能就降低到6%了，也就是說(shuō)資金收益率高的時(shí)候，那么資金成本自然也是高的，資金收益率低的時(shí)候，那么資金收益率也是低的。
而社會(huì)的整體收益率的高低是取決于經(jīng)濟(jì)的增速，經(jīng)濟(jì)增速高，那么經(jīng)濟(jì)也就景氣，賺錢也容易，社會(huì)的整體資金收益率自然也就高了，所以，我們可以下一個(gè)結(jié)論：經(jīng)濟(jì)發(fā)展增速高，那么LPR就高，經(jīng)濟(jì)發(fā)展增速低，那么LPR就低。
拿著這個(gè)結(jié)論你就可以知道為什么發(fā)達(dá)國(guó)家的貸款基準(zhǔn)利率普遍是很低的，個(gè)別國(guó)家地區(qū)已經(jīng)變成負(fù)值了，是發(fā)達(dá)經(jīng)濟(jì)體中增速最高的一波了，所以的利率相對(duì)要高一些，但是絕對(duì)數(shù)值也是很低的，目前因?yàn)橐咔榈年P(guān)系已經(jīng)降低到零水平了。社會(huì)甚至還在討論是否要降低到負(fù)值水平。
中國(guó)未來(lái)是往發(fā)達(dá)經(jīng)濟(jì)體發(fā)展的，從人均GDP1000美元發(fā)展到1萬(wàn)美元，我們用了18年(2001年到2019年)，這個(gè)是0到1的過(guò)程，走得很艱難，但是當(dāng)我們從1萬(wàn)美元上升到2萬(wàn)美元，這個(gè)時(shí)間要快得多，也許也就是十年的時(shí)間(平均7%的增速就可以了，除去2%的通貨膨脹率，真實(shí)的GDP增速只需要5%就可以了)，而從2萬(wàn)美元到4萬(wàn)美元也是差不多十幾年的時(shí)間，也就是說(shuō)未來(lái)二三十年我們的人均GDP將達(dá)到4萬(wàn)美元。也就是目前英國(guó)、日本的人均水平。
有人說(shuō)了，我們發(fā)展，那么別國(guó)也在發(fā)展啊，其實(shí)這個(gè)觀念是不全面的，我們已經(jīng)持續(xù)發(fā)展了40年了，所以我們總是以為經(jīng)濟(jì)發(fā)展才是正常的，其實(shí)如果你走出去看看其他國(guó)家，你會(huì)發(fā)現(xiàn)，很多國(guó)家不僅沒(méi)有在發(fā)展，反而在衰退，比如日本，在30年前就是有了現(xiàn)在的經(jīng)濟(jì)水平，30年過(guò)去了，他們依然在原地踏步踏。阿根廷更是從發(fā)達(dá)國(guó)家變成了發(fā)展中國(guó)家。
