如果你的個(gè)人住房貸款是商貸，已于2020年1月1日前發(fā)放，或已簽訂合同但未發(fā)放，且屬于浮動(dòng)利率、參考貸款基準(zhǔn)利率定價(jià)，那么，你正在面臨以下選擇——將貸款的定價(jià)基準(zhǔn)轉(zhuǎn)換為L(zhǎng)PR加減點(diǎn)，還是轉(zhuǎn)為固定利率。
這兩者有何區(qū)別?哪種更劃算?具體如何操作?需要注意哪些問(wèn)題?
首先要提醒的是，上述轉(zhuǎn)換工作雖已于3月1日正式啟動(dòng)，但將持續(xù)至8月31日，借款人仍有充足時(shí)間了解相關(guān)情況，在充分調(diào)研基礎(chǔ)上，結(jié)合自身需求做出合適的選擇。
“定價(jià)基準(zhǔn)”生變
提及LPR，不少人表示“一頭霧水”，更不明白“房貸做LPR轉(zhuǎn)換”的邏輯和原理。實(shí)際上，把握住“定價(jià)基準(zhǔn)”這一概念，便可對(duì)此次轉(zhuǎn)換“豁然開(kāi)朗”。
人們?cè)谏暾?qǐng)房貸時(shí)，都很關(guān)注能否有“折扣”——即能否在基準(zhǔn)利率上打折。例如，基準(zhǔn)利率為4.9%，打九折后，實(shí)際執(zhí)行的利率為4.41%，這其中，基準(zhǔn)利率就是房貸的“定價(jià)基準(zhǔn)”。
此次轉(zhuǎn)換的核心，就在于“定價(jià)基準(zhǔn)”發(fā)生了變化，由此前的按照“基準(zhǔn)利率”定價(jià)，變?yōu)閰⒖?ldquo;LPR”定價(jià)。
什么是LPR?它的全稱為“貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率”，簡(jiǎn)單來(lái)說(shuō)，是中國(guó)人民銀行綜合18家具有代表性的商業(yè)銀行市場(chǎng)報(bào)價(jià)，形成的貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率，每月20日(遇節(jié)假日順延)對(duì)外公布一次，目前包括1年期、5年期以上兩個(gè)品種。
那么，為何要將房貸的“定價(jià)基準(zhǔn)”從基準(zhǔn)利率轉(zhuǎn)為L(zhǎng)PR?“與基準(zhǔn)利率相比，LPR的市場(chǎng)化程度更高，能及時(shí)反映市場(chǎng)利率變化。”央行相關(guān)負(fù)責(zé)人說(shuō)，為深化利率市場(chǎng)化改革，進(jìn)一步推動(dòng)LPR運(yùn)用，央行此前已正式發(fā)布公告，要求實(shí)施存量浮動(dòng)利率貸款定價(jià)基準(zhǔn)轉(zhuǎn)換工作。
上述負(fù)責(zé)人表示，目前，大部分新發(fā)放貸款已將LPR作為定價(jià)基準(zhǔn)，但存量浮動(dòng)利率貸款的定價(jià)基準(zhǔn)仍主要是貸款基準(zhǔn)利率，而非LPR。2015年10月以來(lái)，貸款基準(zhǔn)利率一直保持不變，但2019年8月以來(lái)，LPR已多次下降。
“因此，為保護(hù)借貸雙方權(quán)益，央行明確自2020年3月1日開(kāi)始，推進(jìn)存量浮動(dòng)利率貸款定價(jià)基準(zhǔn)轉(zhuǎn)換。”該負(fù)責(zé)人說(shuō)。
值得注意的是，此次轉(zhuǎn)換工作并不局限于房貸，還涵蓋企業(yè)貸款、個(gè)人消費(fèi)貸款等。就房貸來(lái)看，僅包含商業(yè)性個(gè)人住房貸款，以及組合貸款中的商貸部分，不涉及公積金個(gè)人住房貸款;同時(shí)，固定利率貸款、2020年底前到期的個(gè)人住房貸款、已參考LPR的浮動(dòng)利率貸款也無(wú)需轉(zhuǎn)換。
LPR還是固定利率?
值得注意的是，轉(zhuǎn)換的選項(xiàng)并非只有LPR一個(gè)，借款人也可將房貸轉(zhuǎn)為固定利率。那么問(wèn)題來(lái)了，這兩者有何區(qū)別?哪種更劃算?
多位業(yè)內(nèi)人士表示，兩種轉(zhuǎn)換方式各有優(yōu)勢(shì)，具體如何選擇取決于借款人自己的判斷，特別是對(duì)未來(lái)利率走勢(shì)的判斷。如果你認(rèn)為未來(lái)LPR會(huì)下降，那么轉(zhuǎn)換為參考LPR定價(jià)會(huì)更好;如果認(rèn)為未來(lái)LPR可能會(huì)上升，那么轉(zhuǎn)換為固定利率就會(huì)有優(yōu)勢(shì)。
“需要注意的是，在基準(zhǔn)利率的定價(jià)方式下，一般按比例浮動(dòng)，如基準(zhǔn)利率上浮10%、下調(diào)15%等;在LPR的定價(jià)方式下，則按照加減點(diǎn)數(shù)來(lái)浮動(dòng)，如LPR加40個(gè)基點(diǎn)、減30個(gè)基點(diǎn)。”中國(guó)工商銀行北京分行相關(guān)負(fù)責(zé)人說(shuō)。
他介紹，假設(shè)你目前的房貸為10年期、利率為基準(zhǔn)利率打七折，轉(zhuǎn)換為L(zhǎng)PR以后，并不是在LPR的基礎(chǔ)上打七折。
“轉(zhuǎn)換前，貸款基準(zhǔn)利率是4.9%，打七折后的實(shí)際執(zhí)行利率是3.43%，轉(zhuǎn)換成LPR后，貸款的實(shí)際執(zhí)行利率依然為3.43%，但利率定價(jià)方式轉(zhuǎn)換為以LPR為定價(jià)基準(zhǔn)加點(diǎn)。”該負(fù)責(zé)人說(shuō)，轉(zhuǎn)換后，10年期貸款參照2019年12月20日公布的5年期以上LPR，為4.8%，因此，該筆貸款的定價(jià)方式轉(zhuǎn)換為：在5年期以上LPR的基礎(chǔ)上減137個(gè)基點(diǎn)，即減去1.37%，加點(diǎn)數(shù)值為“-137”，該數(shù)值在合同剩余期限內(nèi)固定不變。
如果借款人選擇轉(zhuǎn)為“固定利率”，那么在整個(gè)合同的剩余期限內(nèi)，他的房貸都將執(zhí)行3.43%這個(gè)利率。
如果借款人選擇轉(zhuǎn)為參考LPR定價(jià)，其房貸利率水平將按照“5年期以上LPR-1.37%”來(lái)確定。
那么問(wèn)題來(lái)了，眾所周知，LPR每月20日對(duì)外公布一次，相應(yīng)的房貸實(shí)際執(zhí)行利率也會(huì)每個(gè)月變化一次嗎?
答案是否定的，這里涉及“重定價(jià)日”和“重定價(jià)周期”兩個(gè)問(wèn)題。前者是指，你和銀行約定的利率調(diào)整日子，即“何時(shí)調(diào)整”，通常為每年的1月1日，或每年與貸款發(fā)放日相對(duì)應(yīng)的日期;后者則是指“多久調(diào)整一次”，即調(diào)整頻率，通常為一年。
也就是說(shuō)，從轉(zhuǎn)換后到第一個(gè)重定價(jià)日前，上述借款人的房貸利率仍是3.43%，從第一個(gè)重定價(jià)日起，其房貸利率變成“當(dāng)時(shí)最新的5年期LPR-1.37%”，以后每個(gè)重定價(jià)日都以此類推。
“你的房貸做LPR轉(zhuǎn)換了么?”“如果轉(zhuǎn)成固定利率是不是更好?”“究竟要如何選擇?”作為一項(xiàng)與百姓“錢袋子”密切相關(guān)的業(yè)務(wù)，個(gè)人住房貸款的利率變動(dòng)總能引發(fā)社會(huì)關(guān)注。
多渠道辦理 實(shí)時(shí)生效
不難看出，如果未來(lái)LPR會(huì)持續(xù)下降，那么把房貸利率轉(zhuǎn)換為參考LPR定價(jià)會(huì)更劃算。目前從多家商業(yè)銀行的反饋看，對(duì)LPR持下降預(yù)期的借款人較多，選擇LPR選項(xiàng)的人數(shù)多于選擇固定利率的人數(shù)。
需要注意的是，根據(jù)監(jiān)管層部署，轉(zhuǎn)換工作原則上要于2020年8月31日前完成，如果借款人有轉(zhuǎn)換需求，建議在此時(shí)間節(jié)點(diǎn)前與相應(yīng)金融機(jī)構(gòu)協(xié)商。
此外，如果貸款存在共同借款人，需要所有共同借款人均同意變更后，才能實(shí)施定價(jià)基準(zhǔn)轉(zhuǎn)換。
如何辦理呢?以工行為例，該行目前提供手機(jī)銀行、智能柜員機(jī)、短信銀行等多種受理渠道。“疫情期間，建議借款人通過(guò)手機(jī)銀行辦理，如果確實(shí)需要線下辦理，建議等到疫情結(jié)束后。”該行相關(guān)負(fù)責(zé)人說(shuō)。
從線上辦理渠道看，借款人可登錄工行手機(jī)銀行APP，按照“最愛(ài)、全部、存貸款、利率基準(zhǔn)轉(zhuǎn)換、一鍵轉(zhuǎn)換”路徑點(diǎn)擊，按提示操作辦理即可。
“如果你是借款合同中的共同借款人，且已在工行預(yù)留手機(jī)號(hào)，在主借款人發(fā)起定價(jià)基準(zhǔn)轉(zhuǎn)換后，你將收到工行95588發(fā)送的定價(jià)基準(zhǔn)轉(zhuǎn)換變更確認(rèn)短信，此時(shí)，你可以直接回復(fù)該短信完成定價(jià)基準(zhǔn)變更確認(rèn)。”上述負(fù)責(zé)人說(shuō)，這一銀行短信功能預(yù)計(jì)將于4月中旬上線。
至于轉(zhuǎn)換的生效時(shí)間，通常情況下是“實(shí)時(shí)生效”。例如，在手機(jī)銀行辦理定價(jià)基準(zhǔn)轉(zhuǎn)換時(shí)，如果合同清單中某一筆合同的右上角顯示“已按LPR定價(jià)”，則說(shuō)明已經(jīng)變更成功。
但是，如果你的貸款存在共同借款人，則需要所有共同借款人在主借款人發(fā)起變更的當(dāng)天24點(diǎn)前完成變更確認(rèn)，定價(jià)基準(zhǔn)變更才能生效。
相應(yīng)地，銀行會(huì)在定價(jià)基準(zhǔn)變更成功或失敗后，向借款人在該行預(yù)留的手機(jī)號(hào)發(fā)送短信提醒，建議借款人及時(shí)留意相關(guān)信息。
最后要提醒的是，根據(jù)央行政策要求，將定價(jià)基準(zhǔn)轉(zhuǎn)換為L(zhǎng)PR后，不可再轉(zhuǎn)回按照基準(zhǔn)利率定價(jià)，也就是說(shuō)，定價(jià)基準(zhǔn)只能轉(zhuǎn)換一次，借款人應(yīng)在審慎思考后作出理性選擇。
