近期房地產(chǎn)板塊利多政策密集出臺(tái)，房地產(chǎn)行業(yè)重要性值得關(guān)注！剛剛閉幕的高層會(huì)議指出，各部門(mén)、各地方只要認(rèn)識(shí)到位，工作到位，持續(xù)抓好，房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)可以化解，市場(chǎng)可以實(shí)現(xiàn)平穩(wěn)發(fā)展。
有關(guān)部門(mén)相關(guān)同志表示，要充分認(rèn)識(shí)到房地產(chǎn)行業(yè)的重要性，房地產(chǎn)鏈條長(zhǎng)、涉及面廣，是國(guó)民經(jīng)濟(jì)支柱產(chǎn)業(yè)，占國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值的比重為7%左右，加上建筑業(yè)則占到14%。支持剛性和改善性住房需求，住房消費(fèi)潛力要予以釋放。
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12月16日，有關(guān)部門(mén)發(fā)言人表示，將持續(xù)推進(jìn)穩(wěn)經(jīng)濟(jì)一攬子政策和接續(xù)措施落地見(jiàn)效，進(jìn)一步加快政策性開(kāi)發(fā)性金融工具資金投放使用和基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目建設(shè)，積極擴(kuò)大有效投資，促進(jìn)重點(diǎn)領(lǐng)域消費(fèi)加快恢復(fù)發(fā)展。
12月15日，高層指出，房地產(chǎn)是國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)，正在考慮新舉措努力改善行業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債狀況，引導(dǎo)市場(chǎng)預(yù)期和信心回暖。未來(lái)一個(gè)時(shí)期，中國(guó)城鎮(zhèn)化仍處于較快發(fā)展階段，有足夠需求空間為房地產(chǎn)業(yè)穩(wěn)定發(fā)展提供支撐。
回顧年內(nèi)房地產(chǎn)板塊的整體行情，在上半年掀起一陣漲勢(shì)并在4月錄得漲幅高點(diǎn)，隨后微幅震蕩，在10月出現(xiàn)階段低點(diǎn)，隨后開(kāi)啟反彈。
以中證800地產(chǎn)指數(shù)為例，截至12月16日，該指數(shù)區(qū)間累計(jì)回調(diào)7.23%，同期滬深300指數(shù)大幅下跌近20%，可見(jiàn)同期地產(chǎn)行業(yè)的走勢(shì)較好于市場(chǎng)整體水平，兩者呈現(xiàn)基本相同的漲跌趨勢(shì)。
（數(shù)據(jù)來(lái)源：Wind，統(tǒng)計(jì)區(qū)間為2022.1.1-2022.12.16）
估值方面，目前地產(chǎn)板塊的整體估值正處歷史底部區(qū)域，PE出現(xiàn)小幅回升，PB仍在下行，未來(lái)修復(fù)空間仍大。截至2022.12.16，中證800地產(chǎn)指數(shù)的市盈率（TTM）為16.64倍，估值水平在波動(dòng)中調(diào)整，較2015年高點(diǎn)（27.68倍）仍有較大向上修復(fù)空間。同時(shí)，800地產(chǎn)指數(shù)的市凈率僅為0.9倍，處于7.23%的歷史分位點(diǎn)，正位于十年以來(lái)的底部區(qū)域。
（數(shù)據(jù)來(lái)源：Wind，截至2022.12.16）
政策面上，地產(chǎn)板塊政策端從供需兩側(cè)強(qiáng)勢(shì)托底，“強(qiáng)心劑”持續(xù)推出。那當(dāng)下地產(chǎn)板塊的基本面、資金面情況如何呢？政策端強(qiáng)勢(shì)提振信心之下，板塊能否走出“U”型底部抬升的行情呢？銀行證券最新房地產(chǎn)行業(yè)2023年度投資策略觀點(diǎn)認(rèn)為：底部涅槃，曙光漸進(jìn)。
具體來(lái)看：
一、基本面：低位波動(dòng)、蓄力上升
1）2022年基本面趨勢(shì)下行，銷(xiāo)售、投資處于歷史低位，2023年銷(xiāo)售預(yù)計(jì)處于“U”型的底部抬升階段，目前“保交樓”有序進(jìn)行并進(jìn)入實(shí)質(zhì)性執(zhí)行階段，竣工修復(fù)具備確定性。
2）土地市場(chǎng)方面，受去年同期高基數(shù)影響，土地供應(yīng)規(guī)模同比降幅較大。但伴隨國(guó)內(nèi)二輪、三輪集中供地逐步開(kāi)展，土地供應(yīng)情況出現(xiàn)環(huán)比改善，市場(chǎng)熱度逐步修復(fù)。
3）企業(yè)拿地方面，央國(guó)企、地方國(guó)資成為拿地主力，拿地份額明顯提升，儲(chǔ)備不斷擴(kuò)充。
（數(shù)據(jù)來(lái)源：銀河證券、中指研究院，截至2022.12.14）
4）房貸利率方面，參照歷史2014-2016年宏觀政策大幅寬松的背景下，房貸利率相對(duì)基準(zhǔn)利率的折扣率高達(dá)92%，因此預(yù)估2023年首套房貸利率最低有望達(dá)到3.7%-3.9%，一二線城市房?jī)r(jià)基本穩(wěn)定，三四線城市微幅下行。
二、政策面：供需兩側(cè)強(qiáng)勢(shì)托底、政策環(huán)境持續(xù)寬松
房地產(chǎn)政策在2022年經(jīng)歷了漸進(jìn)式寬松，預(yù)估2023年政策環(huán)境依舊以寬松為主。
1）需求側(cè)：政策工具箱里工具逐步釋放，打開(kāi)政策想象空間。“金融16條”強(qiáng)勢(shì)托底，明確指出支持“因城施策”確定房貸首付比和利率政策利率下限，并合理確定符合購(gòu)房條件新市民首套房貸標(biāo)準(zhǔn)，隨后北京、杭州等多個(gè)高能級(jí)城市調(diào)整樓市政策。
2）供給側(cè)：全渠道信貸空間打開(kāi)，提供持續(xù)資金支持。房企融資“三箭齊發(fā)”有力提振市場(chǎng)信心，政策從多角度、多方式向房企提供資金支持，經(jīng)營(yíng)穩(wěn)定的房企或?qū)⒙氏让摾?，迎?lái)信用修復(fù)。
三、資金面：惡化程度趨于見(jiàn)底，政策支持下有望平穩(wěn)度過(guò)償債高峰。
2021年以來(lái)，在三道紅線、貸款集中管理制度、預(yù)售資金監(jiān)管趨嚴(yán)等調(diào)控下，房企流動(dòng)性急劇收縮。在今年利多政策持續(xù)發(fā)力，房企融資環(huán)境出現(xiàn)改善下，10月房企非銀融資總額首次出現(xiàn)同比增速正增長(zhǎng)，行業(yè)融資出現(xiàn)修復(fù)跡象。
（數(shù)據(jù)來(lái)源：銀河證券、中指研究院，截至2022.10.31）
預(yù)估房地產(chǎn)行業(yè)將在2023年上半年迎來(lái)償債高峰，但在信貸端政策的不斷支持下有望平穩(wěn)度過(guò)。目前行業(yè)供給側(cè)出清仍在進(jìn)行中，此階段對(duì)于積極拿地的房企是一個(gè)拿地利潤(rùn)率和市占率雙提升的好機(jī)會(huì)。
展望2023年，銀河證券表示房地產(chǎn)板塊的基本面走勢(shì)將取決于政策的寬松程度。在當(dāng)前寬松的政策節(jié)奏下，行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)將得到有效控制，銷(xiāo)售或呈現(xiàn)穩(wěn)健復(fù)蘇態(tài)勢(shì)。
短期內(nèi)看好供需兩端政策共振帶來(lái)的板塊修復(fù)行情，中長(zhǎng)期的機(jī)會(huì)來(lái)自于拿地利潤(rùn)率和市占率的提升。但政策并不是無(wú)差別托底，房企分化邏輯加強(qiáng)，未來(lái)優(yōu)質(zhì)的資源將不斷向頭部房企聚集。
【中證800地產(chǎn)指數(shù):聚焦龍頭，爆發(fā)力、彈性極強(qiáng)！】
在全市場(chǎng)主流地產(chǎn)行業(yè)指數(shù)中（中證800地產(chǎn)指數(shù)、中證全指房地產(chǎn)指數(shù)、國(guó)證地產(chǎn)指數(shù)、內(nèi)地地產(chǎn)指數(shù)），中證800地產(chǎn)指數(shù)前十大成份股占比超75%。在地產(chǎn)行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)格局改善、龍頭強(qiáng)者恒強(qiáng)的大背景下，聚焦龍頭的中證800地產(chǎn)指數(shù)中長(zhǎng)期業(yè)績(jī)和彈性優(yōu)勢(shì)凸顯！
風(fēng)險(xiǎn)提示：地產(chǎn)ETF（159707）跟蹤的標(biāo)的指數(shù)為中證800地產(chǎn)指數(shù)，該指數(shù)基日為2004.12.31，發(fā)布日期為2012.12.21，指數(shù)成份股構(gòu)成根據(jù)該指數(shù)編制規(guī)則適時(shí)調(diào)整，其回測(cè)歷史業(yè)績(jī)不預(yù)示指數(shù)未來(lái)表現(xiàn)。文中出現(xiàn)的個(gè)股僅為成份股客觀展示，不作為任何個(gè)股推薦，不代表基金管理人和本基金投資方向。投資人應(yīng)當(dāng)認(rèn)真閱讀《基金合同》、《招募說(shuō)明書(shū)》、《基金產(chǎn)品資料概要》等基金法律文件，了解基金的風(fēng)險(xiǎn)收益特征，選擇與自身風(fēng)險(xiǎn)承受能力相適應(yīng)的產(chǎn)品?；疬^(guò)往業(yè)績(jī)并不預(yù)示其未來(lái)表現(xiàn)?；鸸芾砣藢?duì)該產(chǎn)品的風(fēng)險(xiǎn)等級(jí)評(píng)定為R3-中風(fēng)險(xiǎn)。銷(xiāo)售機(jī)構(gòu)（包括基金管理人直銷(xiāo)機(jī)構(gòu)和其他銷(xiāo)售機(jī)構(gòu)）根據(jù)相關(guān)法律法規(guī)對(duì)本基金進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià)，投資者應(yīng)及時(shí)關(guān)注基金管理人出具的適當(dāng)性意見(jiàn)，各銷(xiāo)售機(jī)構(gòu)關(guān)于適當(dāng)性的意見(jiàn)不必然一致，且基金銷(xiāo)售機(jī)構(gòu)所出具的基金產(chǎn)品風(fēng)險(xiǎn)等級(jí)評(píng)價(jià)結(jié)果不得低于基金管理人作出的風(fēng)險(xiǎn)等級(jí)評(píng)價(jià)結(jié)果?；鸷贤嘘P(guān)于基金風(fēng)險(xiǎn)收益特征與基金風(fēng)險(xiǎn)等級(jí)因考慮因素不同而存在差異。投資者應(yīng)了解基金的風(fēng)險(xiǎn)收益情況，結(jié)合自身投資目的、期限、投資經(jīng)驗(yàn)及風(fēng)險(xiǎn)承受能力謹(jǐn)慎選擇基金產(chǎn)品并自行承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)。中國(guó)證監(jiān)會(huì)對(duì)本基金的注冊(cè)，并不表明其對(duì)本基金的投資價(jià)值、市場(chǎng)前景和收益做出實(shí)質(zhì)性判斷或保證?；鹜顿Y需謹(jǐn)慎。
（來(lái)源:界面AI）
標(biāo)簽： 房地產(chǎn)板塊 地產(chǎn)ETF(159707)
