自2022年以來,“提前還房貸”這幾個字,幾乎長在了熱搜上。每隔一段時間,就狠刷一波存在感。
兔年春節(jié)前,“提前還房貸”就引發(fā)過一波小高潮。節(jié)后,市場上提前還房貸人數(shù)更是繼續(xù)增長。最近兩天,相關(guān)話題再次登上熱搜,可這次出現(xiàn)最多的,卻是“專家建議:扎堆提前還房貸并不可取”的詞條。這讓一些不明就里的網(wǎng)友怒了。
“還房貸省點利息,是非常正常的個人行為,又有什么‘磚家’出來博眼球了?”有網(wǎng)友吐槽。但隨后,有人發(fā)現(xiàn)原來自己錯噴了“良人”。專家的這些話是對銀行說的,潛臺詞大概是:在存量貸款上賺的錢,要適時吐出來一些,不要把客戶逼急了。
市界在社交平臺上注意到,近期有不少網(wǎng)友反映,部分銀行不僅“提前還房貸已經(jīng)排隊到4月份”,還有許多家提高了還款門檻。在人們提前還房貸兇猛之際,一些銀行肉眼可見地“急”了。
然而,你有張良計,我有過墻梯。為了解決“提前還房貸難”這個問題,一場斗智斗勇的較量,正在銀行和還貸人之間涌動。
還錢竟比借錢難
90后的馮飛是天津的房地產(chǎn)從業(yè)者,2023年節(jié)后剛開工,就有好幾個朋友向他咨詢提前還房貸的問題。而這,他已經(jīng)在近兩年聽身邊的朋友、客戶聊過無數(shù)遍了。而且馮飛本人也是提前還房貸大軍中的一員。
2016年,馮飛在天津貸款90萬元買了一套兩居室,每月還4400元的房貸。就這樣還了六年后,他給自己算了一筆賬:在已經(jīng)還完的30萬元里,實際上只有13萬元的本金,相當于有17萬元的利息,全部交給了銀行。于是在2022年年初,當家中多出一筆50萬元的閑錢后,他決定提前還掉部分房貸。
和馮飛作出同樣決定的,還有家住三線城市的90后姑娘菲云。2019年,在父母的支援下,她貸款40萬元在江蘇常州買了一套房。在每個月2000多元的房貸還了三年后,她發(fā)現(xiàn),錢放在支付寶里,收益只有2%左右,而已經(jīng)還掉的3萬多元,大部分也是利息。
橫算豎算下,她決定從2022年起,每年提前還一部分房貸,“手里有多少錢,就提前還多少錢。”菲云告訴市界。
為了完成計劃,這個愛美的女孩子很少給自己添置新衣服。2022年上半年,在銀行順利預約到名額后,她如期還上了款。
馮飛則是聯(lián)系了當時給他辦貸款的客戶經(jīng)理,在向銀行提交還款資料后,也順利還了50萬元。從預約申請到還完款,他只用了半個月時間。“末了,銀行還給我贈送了個小禮品。”馮飛告訴市界,他感覺那時候的銀行還是鼓勵提前還貸的,“畢竟這是一個能讓銀行很快回錢的事。”
然而,馮飛不知道,風向在下半年悄然發(fā)生改變。2022年8月,交通銀行被媒體曝出,變相調(diào)整提前還房貸違約金收取規(guī)則。“提前還房貸為何這么難”的話題,也在各大社交平臺刷屏。
“一直約不上,顯示額度已滿”“我交了兩個月的罰金,才提前還上了。”還貸者紛紛吐槽。
也是從那時起,銀行的還貸門檻逐步增高。除了需要收取違約金外,一些地區(qū)的銀行,比如廣東、四川、上海、福建等,不能線上預約,只能線下預約。即便是線下預約,還貸人也經(jīng)常會遇到或額度約滿,或要排隊幾個月的情況。
進入兔年以后,這種情況也沒有出現(xiàn)好轉(zhuǎn),反而愈演愈烈。
王思在深圳就親身經(jīng)歷了這一系列變化。她告訴市界,2022年初她可以線上還款,等到10月就得線下辦理了,不過當時好在,一個月后就能還掉。但2023年1月份她再提前還款時,銀行就要求排隊了,并告知其要等兩到三個月。
但很多等待還貸的人并不想坐以待斃。為了順利還款,他們與銀行斗智斗勇起來了。
有人早早地蹲守在銀行線上系統(tǒng),只為搶那比春運高鐵票還難的額度預約號;有人畫出了一個嘆為觀止的思維導圖;還有人給同伴支招:先逾期一兩個月,等銀行來催收的時候表示想提前還貸,“保證秒通過”。
不過,更多的人還是試圖通過撥打銀行客服、銀保監(jiān)會和金融消費權(quán)益保護咨詢的電話,以期引起監(jiān)管部門對大家提前還房貸意愿的重視。
按照網(wǎng)友的建議,放號時立即點進提前還本申請頁,有人連續(xù)填完各項信息后迅速提交,順利搶到了號。但更多想要提前還房貸的人,仍處在“線上預約不到,線下讓等消息”的死胡同里。
各有盤算
大家為何提前還房貸?
市界注意到,這背后是存量和新增房貸利差,超過2%的事實。這是不少80后、90后購房主力軍,提前還房貸的主要原因之一。
東南地區(qū)某國有大行的一位個貸經(jīng)理曾透露,“這些年輕人購房時,由于工作年限尚短,又恰逢幾年前樓市高點,因此辦理的大都是成本較高的商業(yè)貸款或者混合貸款。很多人的房貸利率超過5%,有的甚至超過6%。”
然而近兩年,房地產(chǎn)行業(yè)處于調(diào)整期,首套房貸利率從4.25%,持續(xù)下滑至2023年1月的4.1%點多。進入今年2月,多地首套房貸利率,比如鄭州部分銀行,甚至下調(diào)至3%點多。
同樣是貸款100萬元、期限30年,在4.1%和高位6.1%的房貸利率下,每個月的還款額相差將近1200元,總利息相差了44萬元。這些數(shù)字刺進了普通的打工人心中,令他們“不患寡而患不均”了。
家住安徽的95后張?zhí)?,買房時用的組合貸,商貸利率為5.88%。作為一名財務(wù)從業(yè)者,張?zhí)鹛宄o銀行的利息有多高。2023年1月底,她也預約了提前還款。盡管排期排到了八月份,張?zhí)鹈刻爝^得很煎熬,但她告訴市界,對于提前還房貸這事,她“不會再猶豫了”。
資產(chǎn)投資收益率下行,是張?zhí)鹛崆斑€房貸的另一個原因。
“去年我炒股虧了六七萬。提前還貸等于找到一個5%點多的大額存單,現(xiàn)在去銀行買理財,3%的收益都少見。”張?zhí)鹫f。實際上,收入下跌不足以支付月供、對未來預期的擔憂等,都讓年輕人產(chǎn)生了提前還貸的想法。
最近這三年,房地產(chǎn)行情不好,馮飛每月基本收入好的時候有4000多元,差的時候幾乎顆粒無收,完全不能覆蓋他每月房貸、日常生活的開支,以至于養(yǎng)孩子都經(jīng)常需要父母的接濟,“生活壓力還是很大的,未來也充滿了不確定性。將月供控制在1000多元,日子過得就輕松多了。”馮飛說。
此外,房價上漲幅度跑不贏房貸利率,也成為人們提前還房貸的重要原因。
房價周期性上漲的那些年,人們紛紛加大杠桿買房。在他們看來,反正房價每漲一波,就會賺幾十萬、上百萬,銀行那點利息可以忽略不計,以至于錢幾乎都流進樓市。但如今,在“房住不炒”的背景下,未來房價趨穩(wěn)是大概率事件,部分購房者便走上了提前還房貸之路。
從表面上來看,人們提前還房貸,能降低銀行提壞賬的風險,但個人按揭貸款是銀行核心優(yōu)質(zhì)資產(chǎn),大量提前還房貸會直接影響到銀行的營收和利潤。這也解釋了銀行為何著急提高還貸門檻了。
近兩年,樓市調(diào)整期,銀行這部分的利息收入也出現(xiàn)下滑。
以農(nóng)業(yè)銀行為例,截至2022年9月30日,利息凈收入同比增長4.27%。而在2020年同期,增幅達到9.24%。“按揭貸款在銀行屬于優(yōu)質(zhì)資產(chǎn),風險小、利潤高。如果有大量的借款人提前還貸,也會打亂銀行后續(xù)的借貸計劃。”某股份制商業(yè)銀行客戶經(jīng)理郭嘯告訴市界。
“一個更重要的原因是,銀行看中了這一批提前還房貸人的優(yōu)質(zhì)度。”郭嘯說。
據(jù)他介紹,第一類是有存款的人,這類人手握大量現(xiàn)金,這從2022年居民住戶存款創(chuàng)新高可以佐證;第二類是沒存款但能周轉(zhuǎn)的人,他們能通過倒賣資產(chǎn)或者借錢進行周轉(zhuǎn);第三類,是一些收入中等,但有長輩或家庭給予資金支持的人,他們往往帶有從眾心理,以及無債一身輕的傳統(tǒng)觀念,傾向于提前還掉房貸。
這三類群體之外的,是房子買得貴,房貸利率高,收入風雨飄搖的購房者。他們斷供率會很高,不屬于優(yōu)質(zhì)房貸客戶。銀行也清楚,這些房子即便有抵押,被拍賣掉后,價格也會大幅縮水。
對于系統(tǒng)性風險很高的客戶,銀行通常會希望他們提前還款,而面對長期穩(wěn)定還貸的優(yōu)質(zhì)客戶,可就不一定了。
其實說到底,銀行和房貸者之間是零和博弈關(guān)系。房貸者為了減少損失,傾向于選擇提前還貸。銀行為了減少損失,就傾向于避免房貸者“提前還貸”。
還貸潮會愈演愈烈嗎?
2月3日,“提前還房貸要排到4月”的詞條登上熱搜。至此,從2023年開年至今,一個月內(nèi),“提前還房貸”已經(jīng)上了三次熱搜。
對于應(yīng)不應(yīng)該提前還房貸,在深圳某大型銀行工作的趙柔有自己的理解。“結(jié)合現(xiàn)在的市場行情,現(xiàn)在手握現(xiàn)金更好,一年能有個4%~5%的收益,其實可以覆蓋房貸利率的。”
從長線來看,過去十年權(quán)益類基金收益率,以16.32%的年化收益率位居榜首,超過一線城市的房產(chǎn)收益,“這是對抗通貨膨脹的不錯選擇。很多權(quán)益型基金,只要能堅持持有三年,虧錢概率只有5%左右。”趙柔說。
然而,現(xiàn)實卻由不得她想象。事實是,大多數(shù)人能長期持有房產(chǎn),但不能長期拿住基金。
根據(jù)公開數(shù)據(jù)顯示,房產(chǎn)的平均持有時間是6.3年,而基金的平均持有時間只有7個月。這背后,是投資者“追漲殺跌”,不能堅持長期持有的投資行為,所帶來的“負收益”。
多家基金公司聯(lián)合發(fā)布的《公募權(quán)益類基金投資者盈利洞察報告》顯示,在2016年至2020年五年期間,基金的平均凈值增長率年度均值達到19.57%,而同期基民平均收益率年度均值只有7.96%。也就是說,基金賺錢,基民不賺錢,或者少賺錢。
這兩天,當遇到客戶咨詢時,趙柔還是會根據(jù)客戶實際情況,提供是否提前還房貸的建議,告訴大家其中的利弊點。“如果房貸利率過高,還款方式是等額本息,投資理財?shù)氖找媾懿悔A房貸利率,再加上手上的確有閑錢,越早還越好。”趙柔告訴市界,總體而言,還是根據(jù)個人實際情況而定。
當外界還在熱議是否需要提前還貸時,一個有意思的現(xiàn)象正在上演。
為了刺激消費和投資,銀行開始下調(diào)存款利率。在行業(yè)人士看來,如此又會促使用戶將存款用于還房貸,形成惡性循環(huán)。
按照這個態(tài)勢,提前還房貸的動機以及擁擠度,未來會否愈演愈烈?
廣東省城規(guī)院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉告訴市界,只要房貸利率高于理財利率,只要房價仍趨穩(wěn),且房價漲幅不及居民預期,提前還貸的動機,就一直會存在,“直到房價趨穩(wěn)能夠止住,以及房貸利率降到跟理財收益率差不多的水平,甚至更低。”
實際上,2022年,在全國住戶存款創(chuàng)新高的大背景下,許多人手里還是有可觀的存款。這也成為人們提前還房貸的動機之一。不過,城市之間也有分化。提前還款的風潮,雖已從一二線城市傳導至三四線城市,但后者難以復制前者的擁擠度。
郭嘯告訴市界,一二線城市的人,往往本著“能貸7成絕不貸5成,以抵御通貨膨脹”的心態(tài)買房,他們手里還有較多余錢,擁有提前還款的財余,而三四線城市居民則是“首付盡量多付,貸款盡量少貸”,在付完首付后,財余有限。
面對當前的情況,銀行還有辦法降低提前還房貸率嗎?2月1日,《經(jīng)濟日報》發(fā)文建議,銀行適度降低存量房利率,逐步縮窄存量房貸與新增房貸之間的利差,進一步降低住房消費者的負擔,有效解決居民扎堆提前還款及違規(guī)“轉(zhuǎn)貸”等問題。
這話或許說到大部分購房者的心坎上去了。
縱觀歷史,的確有過存量房打折的先例。那是在2008年金融危機之時,金融管理部門出臺政策,將房貸利率由基準利率的0.85倍,擴大至0.7倍。這是唯一一次實施存量房貸優(yōu)惠政策的一年。20多年后的今天,歷史驚人地相似。
張?zhí)痣m然對于提前還房貸的事態(tài)度堅決,但此刻的她仍然如熱鍋上的螞蟻坐立不安。眼看著新增房貸利率已經(jīng)進入3%時代,而她5.88%的存量房貸利率是那么刺眼。
“得等到8月份才能提前還貸,還要多還幾個月的利息,太肉疼了!”張?zhí)鹫f,長時間的等待和排隊,會引發(fā)大家的恐慌情緒。“還是希望銀行能盡快解決問題,也愿有政策惠及到存量房貸的人身上。”
(文中馮飛、菲云、王思、張?zhí)?、郭嘯、趙柔為化名)