11月13日，一份由央行和銀保監(jiān)會聯(lián)合發(fā)布的《關(guān)于做好當前金融支持房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展工作的通知》(銀發(fā)[2022]254號)(下稱“254號文”)在網(wǎng)上流傳開來，一時間引發(fā)強烈關(guān)注。
第一財經(jīng)從多方信源確認了該文件的真實性，北方某省市銀保監(jiān)局稱已于昨日下午收到文件，并按照要求轉(zhuǎn)給各銀行保險機構(gòu)。
從內(nèi)容看，254號文包含16項舉措，從保持房地產(chǎn)融資平穩(wěn)有序、積極做好“保交樓”金融服務、積極配合做好受困房地產(chǎn)企業(yè)風險處置三個方面，支持房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。比如，提出對國有、民營等各類房地產(chǎn)企業(yè)一視同仁，支持開發(fā)貸款、信托貸款等存量融資合理展期等，政策力度空前。
植信投資首席經(jīng)濟學家兼研究院院長連平對第一財經(jīng)表示，此輪新政涉及短期和中長期的政策，給房地產(chǎn)市場吃了一顆“定心丸”。2022年末，房企整體融資環(huán)境出現(xiàn)了有利的情形，風險進一步擴大的概率正在下降。購房者信心有望得以修復，在年內(nèi)剩余時間里房地產(chǎn)市場逐步觸底企穩(wěn)可期。
16項舉措都有哪些重點亮點?這些舉措的出臺是否意味著，監(jiān)管對房地產(chǎn)融資的大方由限制轉(zhuǎn)向支持?重磅新政能否助力房企逆轉(zhuǎn)困境?第一財經(jīng)多方采訪了業(yè)內(nèi)專家。
國有、民營房企一視同仁
254號文明確，堅持“兩個毫不動搖”，對國有、民營等各類房地產(chǎn)企業(yè)一視同仁。鼓勵金融機構(gòu)重點支持治理完善、聚焦主業(yè)、資質(zhì)良好的房地產(chǎn)企業(yè)穩(wěn)健發(fā)展。金融機構(gòu)要合理區(qū)分項目子公司風險與集團控股公司風險，在保證債權(quán)安全、資金封閉運作的前提下，按照市場化原則滿足房地產(chǎn)項目合理融資需求。支持項目主辦行和銀團貸款模式，強化貸款審批、發(fā)放、收回全流程管理，切實保障資金安全。
中指研究院指數(shù)事業(yè)部市場研究總監(jiān)陳文靜認為，聚焦主業(yè)、資質(zhì)良好的民營房企將獲得更多房地產(chǎn)貸款支持。同時，在區(qū)分項目風險與集團公司風險條件下，個別出險房企的優(yōu)質(zhì)項目也將得到合理的貸款融資支持。相關(guān)措施的實施，將改善金融機構(gòu)對民營房企的風險偏好和融資氛圍，緩解民營房企信用快速收縮問題。
中信證券首席經(jīng)濟學家明明對第一財經(jīng)表示，此次政策是今年以來對于房地產(chǎn)企業(yè)力度最大的支持政策，對于穩(wěn)定房地產(chǎn)市場有望起到較大的積極作用。前三個季度對于房地產(chǎn)市場的支持政策多見于需求端，三季度以保項目為主。這一次跟之前最大的不同在于增加了對房地產(chǎn)企業(yè)的支持，民營和混合所有制房企在信貸和債券融資方面都將得到更強的信用支持。
存量融資合理展期
值得注意的是，在保持房地產(chǎn)融資平穩(wěn)有序方面，文件的一大亮點在于給存量融資合理展期。
連平表示，與之前政策相比，新的變化在于對部分開發(fā)貸、信托貸款等存量融資予以合理的展期。近期已經(jīng)可以看到房企融資邊際出現(xiàn)明顯改觀，預計未來一個階段房企資金來源狀況將持續(xù)向好。
254號文明確，對于房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)貸款、信托貸款等存量融資，在保證債權(quán)安全的前提下，鼓勵金融機構(gòu)與房地產(chǎn)企業(yè)基于商業(yè)性原則自主協(xié)商，積極通過存量貸款展期、調(diào)整還款安排等方式予以支持，促進項目完工交付。自本通知印發(fā)之日起，未來半年內(nèi)到期的，可以允許超出原規(guī)定多展期1年，可不調(diào)整貸款分類，報送征信系統(tǒng)的貸款分類與之保持一致。
開發(fā)貸款和信托貸款是房地產(chǎn)融資的重要方同之一，特別是信托貸款對于房地產(chǎn)市場有重要意義。市場分析認為，支持開發(fā)貸款、信托貸款等存量融資展期1年，將有效緩解房企短期償債壓力。
金融監(jiān)管研究院研報認為，2022年監(jiān)管從不鼓勵融資類信托，到現(xiàn)在的“保持信托等資管產(chǎn)品融資穩(wěn)定”，這也是較大的轉(zhuǎn)變。
支持這兩類融資合理展期，是針對當前房地產(chǎn)開發(fā)貸、信托貸款的現(xiàn)實基礎(chǔ)上，作出的最有效調(diào)整。同時，通過支持展期這種形式，也側(cè)面說明監(jiān)管機構(gòu)能夠正確認識當前的行業(yè)困境，因地制宜地調(diào)整政策。
利用發(fā)債、信托等支持房企融資
在保持債券融資基本穩(wěn)定方面，254號文提出，支持優(yōu)質(zhì)房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)行債券融資。推動專業(yè)信用增進機構(gòu)為財務總體健康、面臨短期困難的房地產(chǎn)企業(yè)債券發(fā)行提供增信支持。鼓勵債券發(fā)行人與持有人提前溝通，做好債券兌付資金安排。按期兌付確有困難的，通過協(xié)商做出合理展期、置換等安排，主動化解風險。支持債券發(fā)行人在境內(nèi)外市場回購債券。
在信托融資方面，254號文提出，鼓勵信托等資管產(chǎn)品支持房地產(chǎn)合理融資需求。鼓勵信托公司等金融機構(gòu)加快業(yè)務轉(zhuǎn)型，在嚴格落實資管產(chǎn)品監(jiān)管要求、做好風險防控的基礎(chǔ)上，按市場化、法治化原則支持房地產(chǎn)企業(yè)和項目的合理融資需求，依法合規(guī)為房地產(chǎn)企業(yè)項目并購、商業(yè)養(yǎng)老地產(chǎn)、租賃住房建設(shè)等提供金融支持。
11月8日，銀行間市場交易商協(xié)會表示，繼續(xù)推進并擴大民營企業(yè)債券融資支持工具(“第二支箭”)，支持包括房地產(chǎn)企業(yè)在內(nèi)的民營企業(yè)發(fā)債融資。預計可支持約2500億元民營企業(yè)債券融資，后續(xù)可視情況進一步擴容。
陳文靜認為，推動專業(yè)信用增進機構(gòu)為財務總體健康、面臨短期困難的房地產(chǎn)企業(yè)債券發(fā)行提供增信支持，將加快落實支持民營房企通過增信發(fā)債融資。
支持開發(fā)性政策性銀行提供“保交樓”專項借款
開發(fā)性、政策性金融機構(gòu)已經(jīng)正式入場，幫助化解眼下的房地產(chǎn)問題。254號文提出，支持國家開發(fā)銀行、農(nóng)業(yè)發(fā)展銀行按照有關(guān)政策安排和要求，依法合規(guī)、高效有序地向經(jīng)復核備案的借款主體發(fā)放“保交樓”專項借款，封閉運行、?？顚Ｓ?，專項用于支持已售逾期難交付住宅項目加快建設(shè)交付。
政策性銀行“保交樓”專項借款是解決當下樓市爛尾風險的緊急措施。9月22日，國家開發(fā)銀行已向遼寧省沈陽市支付全國首筆“保交樓”專項借款，支持遼寧“保交樓”項目。
銀保監(jiān)會相關(guān)部門負責人表示，積極推動支持“保交樓、穩(wěn)民生”，指導銀行在配合地方政府壓實各方責任的有序安排下，積極主動參與合理解決資金硬缺口的方案研究，做好具備條件的信貸投放，千方百計推動“保交樓、穩(wěn)民生”。配合住建部、財政部、人民銀行等部門及時出臺措施，完善政策工具箱，通過政策性銀行專項借款支持已售逾期難交付住宅項目建設(shè)交付，維護購房人合法權(quán)益，維護社會穩(wěn)定大局。
連平指出，此次文件提出積極做好“保交樓”金融服務，明確這部分資金支持主要由政策性銀行提供。自8月中下旬以來，多部門已出臺措施，通過政策性銀行專項借款方式救“爛尾樓”，推動全國商品房竣工和施工面積在此后兩個月出現(xiàn)明顯改觀，后續(xù)預計房地產(chǎn)建設(shè)類指標仍有進一步改善的空間。
同時，254號文強調(diào)相關(guān)金融機構(gòu)人員盡職免責。文件指出，對于商業(yè)銀行按照本通知要求，自本通知印發(fā)之日起半年內(nèi)，向?qū)ｍ椊杩钪С猪椖堪l(fā)放的配套融資，在貸款期限內(nèi)不下調(diào)風險分類;對債務新老劃斷后的承貸主體按照合格借款主體管理。對于新發(fā)放的配套融資形成不良的，相關(guān)機構(gòu)和人員已盡職的，可予免責。
陳文靜表示，對于商業(yè)銀行等金融機構(gòu)的配套貸款，在鼓勵加大信貸額度的基礎(chǔ)上，254號文特別提出了明確的指導方案：如新增配套融資需投向有明確還款來源的項目，劃分“專項借款配套融資”科目進行專門管理，滿足盡職調(diào)查但仍出現(xiàn)不良的可予以免責等。此次出臺的細則將讓金融機構(gòu)的資金投向更為精準、使用更加高效，同時也免除了機構(gòu)的后顧之憂。
鼓勵金融資產(chǎn)管理公司參與處置風險項目
254號文鼓勵商業(yè)銀行穩(wěn)妥有序開展房地產(chǎn)項目并購貸款業(yè)務，重點支持優(yōu)質(zhì)房地產(chǎn)企業(yè)兼并收購受困房地產(chǎn)企業(yè)項目。鼓勵金融資產(chǎn)管理公司、地方資產(chǎn)管理公司發(fā)揮在不良資產(chǎn)處置、風險管理等方面的經(jīng)驗和能力，與地方政府、商業(yè)銀行、房地產(chǎn)企業(yè)等共同協(xié)商風險化解模式，推動加快資產(chǎn)處置。鼓勵資產(chǎn)管理公司與律師事務所、會計師事務所等第三方機構(gòu)開展合作，提高資產(chǎn)處置效率。支持符合條件的商業(yè)銀行、金融資產(chǎn)管理公司發(fā)行房地產(chǎn)項目并購主題金融債券。
連平表示，積極配合做好受困房地產(chǎn)企業(yè)風險處置，將主要聚焦在商業(yè)銀行、資產(chǎn)管理公司等金融機構(gòu)合理運用并購貸款及其他不良資產(chǎn)處置方式，有效有序化解風險，推動加快資產(chǎn)處置節(jié)奏。
加大住房租賃金融支持力度
近年來，我國住房租賃市場快速發(fā)展，政策支持力度持續(xù)加大。
文件還提出，加大住房租賃金融支持力度，要優(yōu)化住房租賃信貸服務，拓寬住房租賃市場多元化融資渠道。主要內(nèi)容涉及：引導金融機構(gòu)重點加大對自持物業(yè)型住房租賃企業(yè)的信貸支持;保租房有關(guān)貸款不納入房地產(chǎn)貸款集中度管理;穩(wěn)步推進房地產(chǎn)投資信托基金(REITs)試點等。加大對住房租賃的金融支持力度，是推動建立“租購并舉”住房制度的重要舉措。
連平表示，此前央行已經(jīng)明確，住房租賃信貸不納入房地產(chǎn)貸款集中度管理考核指標。二十大報告提出“租購并舉”，意味著未來金融機構(gòu)將加大諸如住房租賃貸款、房地產(chǎn)保障性租賃住房REITs等金融工具的使用，更好地發(fā)揮創(chuàng)新金融工具對房地產(chǎn)市場的長期支持。
