10月底,位于北京朝陽(yáng)姚家園的"御翠園"項(xiàng)目開(kāi)放售樓處,稱(chēng)將于11月中下旬取證開(kāi)盤(pán),吹風(fēng)價(jià)在10萬(wàn)元/平方米起。
據(jù)時(shí)代財(cái)經(jīng)了解,御翠園已于11月2日開(kāi)啟驗(yàn)資,根據(jù)意向購(gòu)買(mǎi)的房源類(lèi)型平層或聯(lián)排別墅,購(gòu)房人須在自身賬戶(hù)存有50萬(wàn)元或100萬(wàn)元,同時(shí)還須提供購(gòu)房人名下200萬(wàn)元或800萬(wàn)元的首付資金(含存款、理財(cái)、股票)證明。
御翠園是李嘉誠(chéng)旗下內(nèi)地房地產(chǎn)業(yè)務(wù)運(yùn)作平臺(tái)和記黃埔所開(kāi)發(fā)項(xiàng)目。項(xiàng)目所在的姚家園地塊由和記黃埔于2001年拿下,至今開(kāi)發(fā)周期已長(zhǎng)達(dá)21年,此次入市將是姚家園地塊的最后一期。根據(jù)項(xiàng)目銷(xiāo)售人員介紹,這也是和記黃埔在北京的最后一個(gè)項(xiàng)目。
不止御翠園,如今在北京、上海、廣州,李嘉誠(chéng)家族仍有囤地時(shí)間十余年的樓盤(pán)在售,持續(xù)而緩慢地處理著內(nèi)地的存貨。而距離李嘉誠(chéng)家族上一次(2012年)在內(nèi)地拿地,已經(jīng)過(guò)了十年。
囤地21年,北京豪宅房?jī)r(jià)暴漲10倍
和記黃埔姚家園項(xiàng)目位于北京朝陽(yáng)區(qū)姚家園路和青年路交匯處,屬于如今北京中央商務(wù)區(qū)東擴(kuò)地帶,距離望京、國(guó)貿(mào)開(kāi)車(chē)都僅需要二十分鐘,因此"有著CBD后花園"之稱(chēng)。樓市板塊上則處于近年來(lái)日益崛起的朝青板塊,整體二手房交易量活躍。
不過(guò),在21年前,位于北京東四環(huán)的姚家園還是一派冷清景象,少有買(mǎi)房者問(wèn)津。李嘉誠(chéng)卻看上這里。2001年,和記黃埔與北京市政府簽訂協(xié)議出讓協(xié)議,以7億元摘下總建筑面積達(dá)40萬(wàn)平方米的姚家園地塊,樓面價(jià)約1750元/平方米。
根據(jù)彼時(shí)和記黃埔北京公司的相關(guān)高層對(duì)外宣稱(chēng),整個(gè)姚家園項(xiàng)目預(yù)計(jì)總投資30億元,分3至4期發(fā)展,將興建超過(guò)3000個(gè)住宅單位。不過(guò),在拿地后的幾年內(nèi),項(xiàng)目一直遲遲沒(méi)有動(dòng)工。
直到在2004年國(guó)土資源部"831土地大限"最后一日,和記黃埔才與北京相關(guān)部門(mén)簽訂姚家園地塊開(kāi)工合同。
拿地4年后的2005年11月,項(xiàng)目一期項(xiàng)目逸翠園終于開(kāi)盤(pán),均價(jià)在9000元/平方米,相比樓面地價(jià)已溢價(jià)不少。彼時(shí)項(xiàng)目周邊的國(guó)美第一城、星河灣等樓盤(pán)早已入市,姚家園地塊所在的泛CBD、朝青板塊樓市正處于催熟狀態(tài)。
首期開(kāi)盤(pán)獲利之后,李嘉誠(chéng)繼續(xù)維持著慢開(kāi)發(fā)的節(jié)奏。六年后,姚家園項(xiàng)目二期御翠尚府在2011年11月推出,成交均價(jià)漲至2.9萬(wàn)元/平方米;彼時(shí)周邊姚家園以東的一宗住宅混合公建用地土拍樓面價(jià)為7648元/平米,約為和黃拿地價(jià)的4倍。
此后,整個(gè)姚家園項(xiàng)目歸為沉寂。
目前擬入市的御翠園是整個(gè)姚家園項(xiàng)目唯一未開(kāi)發(fā)地塊,為逸翠園系列二期。最早于2014年,逸翠園二期進(jìn)行過(guò)工程環(huán)評(píng)公示,并在2019年正式定名為"御翠園",以純新盤(pán)短暫亮相過(guò),但后續(xù)并沒(méi)有推進(jìn)入市銷(xiāo)售。
近兩年,御翠園還一度陷入轉(zhuǎn)手的傳言。2020年,消息稱(chēng)長(zhǎng)江實(shí)業(yè)擬出售位于北京、上海的兩處物業(yè),對(duì)應(yīng)價(jià)值達(dá)500億元,分別為北京市朝陽(yáng)區(qū)逸翠園二期項(xiàng)目以及上海普陀區(qū)高尚領(lǐng)域綜合體項(xiàng)目;此后,有市場(chǎng)傳言稱(chēng)融創(chuàng)將接盤(pán)御翠園,不過(guò)未有后續(xù)。
如今,和記黃埔終于把御翠園推出市場(chǎng),房源類(lèi)型包括平層住宅、聯(lián)排別墅,均是毛坯房,共計(jì)1024套房源,吹風(fēng)價(jià)在10萬(wàn)元/平方米左右。根據(jù)面積段,平層總價(jià)預(yù)計(jì)在1350萬(wàn)元-1900萬(wàn)元左右,聯(lián)排總價(jià)則預(yù)計(jì)在3500萬(wàn)元-4800萬(wàn)元。
對(duì)比逸翠園一期9.5萬(wàn)元/平方米的二手掛牌價(jià),御翠園的吹風(fēng)價(jià)略高一些。一名北京朝青板塊的中介告訴時(shí)代財(cái)經(jīng),事實(shí)上2021年和記黃埔曾給住建委報(bào)出12萬(wàn)元/平方米的均價(jià),但由于價(jià)格比較高沒(méi)有被批準(zhǔn),今年重新申報(bào)預(yù)計(jì)單價(jià)在10萬(wàn)元-11萬(wàn)元/平方米。
該中介表示,近期售樓處已有不少客戶(hù)去詢(xún)盤(pán)。"這個(gè)項(xiàng)目可能會(huì)搶走一部分新盤(pán)中建宸園的客戶(hù),中建宸園在五環(huán)外、御翠園在五環(huán)內(nèi),配套成熟而且是準(zhǔn)現(xiàn)房,對(duì)于兩三千萬(wàn)預(yù)算的買(mǎi)家來(lái)說(shuō)有一定吸引力。"
不過(guò),該中介也提到,由于項(xiàng)目開(kāi)發(fā)周期較久,產(chǎn)權(quán)使用權(quán)可能縮短,加上是毛坯交房、戶(hù)型有一定滯后性,有些買(mǎi)家可能也會(huì)有所顧慮。
對(duì)于和記黃埔來(lái)說(shuō),"囤地"21年,該項(xiàng)目最新吹風(fēng)價(jià)達(dá)到10萬(wàn)元/平方米,已經(jīng)比當(dāng)年1750元/平方米的拿地價(jià)格增長(zhǎng)了超50倍;同時(shí),銷(xiāo)售均價(jià)也比2005年首期推出9000元/平方米漲了10倍。
內(nèi)地6個(gè)項(xiàng)目在售,近十年未拿地
最早一批進(jìn)入?yún)^(qū)域開(kāi)發(fā)、最后一個(gè)開(kāi)盤(pán),等待房?jī)r(jià)上漲周期到來(lái)再將項(xiàng)目推向市場(chǎng),從而坐享土地升值溢價(jià),這樣的開(kāi)發(fā)節(jié)奏讓李嘉誠(chéng)家族賺得盆滿(mǎn)缽滿(mǎn),也引來(lái)了不少爭(zhēng)議。
在2012年,北京和黃姚家園項(xiàng)目便被指出變相囤地,而當(dāng)年業(yè)績(jī)會(huì)上,李嘉誠(chéng)就外界對(duì)公司在內(nèi)地"囤地"的指責(zé)做出回應(yīng),表示集團(tuán)并無(wú)在內(nèi)地囤地,"沒(méi)有一個(gè)項(xiàng)目不是希望能加快開(kāi)工。"
但縱觀李嘉誠(chéng)在內(nèi)地的三四十個(gè)項(xiàng)目中,基本上開(kāi)發(fā)周期都很漫長(zhǎng),少則三五年,多則二十年有余。在房地產(chǎn)發(fā)展的黃金周期中,這種囤地捂盤(pán)模式屢試不爽。
除了北京姚家園項(xiàng)目,如今長(zhǎng)實(shí)系在廣州、上海等一線城市仍有一些開(kāi)發(fā)周期長(zhǎng)達(dá)二十年的項(xiàng)目在緩慢推售。
以上海真如"高·尚領(lǐng)域"項(xiàng)目為例,項(xiàng)目于2006年由長(zhǎng)江實(shí)業(yè)以22億元底價(jià)摘得,折合樓面價(jià)3027元/平方米,是長(zhǎng)實(shí)在內(nèi)地投資最大的綜合體項(xiàng)目。
直到5年后,項(xiàng)目仍處于打樁階段,按項(xiàng)目周邊地塊價(jià)計(jì)算,彼時(shí)項(xiàng)目溢價(jià)率已達(dá)300%。囤地7年后,高·尚領(lǐng)域最終在2013年首次開(kāi)盤(pán)推出行政公館;2019年才正式首推住宅項(xiàng)目領(lǐng)寓,均價(jià)在8.5萬(wàn)元-9.5萬(wàn)元/平方米。
目前,高·尚領(lǐng)域仍有住宅房源在售。據(jù)高·尚領(lǐng)域一名銷(xiāo)售人員稱(chēng),如今在售房源為底復(fù)即一樓帶地下室房源,單價(jià)11萬(wàn)元-16萬(wàn)元/平方米;住宅二手房的掛牌均價(jià)為12萬(wàn)元-13萬(wàn)元/平方米左右。
歷時(shí)16年的開(kāi)發(fā)漫途,隨著上海土地價(jià)格上漲,真如板塊如今的樓面價(jià)已較長(zhǎng)實(shí)項(xiàng)目拿地之初增長(zhǎng)十余倍;而項(xiàng)目一手售價(jià)則較13年前拿地價(jià)格增長(zhǎng)了超40倍。
如今仍在售的廣州逸翠莊園項(xiàng)目同樣如此,項(xiàng)目由和記黃埔開(kāi)發(fā),最早于2005年與廣州增城國(guó)土局簽訂了轉(zhuǎn)讓合同,平均樓面地價(jià)僅157元/平方米。
擱置六年后,項(xiàng)目才真正開(kāi)始動(dòng)工,直到2013年項(xiàng)目才入市開(kāi)售,開(kāi)盤(pán)價(jià)大約在8500元/平方米。截至2022年,規(guī)劃有12期之多的逸翠莊園只開(kāi)發(fā)銷(xiāo)售到第3期,由于位處城郊,項(xiàng)目近兩年的價(jià)格漲幅并不大,目前在1.7萬(wàn)元-2.7萬(wàn)元/平方米;但若對(duì)比當(dāng)年拿地成本,溢價(jià)則近百倍。
據(jù)長(zhǎng)江實(shí)業(yè)半年報(bào)顯示,2022年長(zhǎng)實(shí)系內(nèi)地在售項(xiàng)目仍有6個(gè),除了上海、廣州項(xiàng)目,還包括重慶御峰、東莞海逸豪庭、惠州瀧珀花園以及武漢觀湖園,可售樓面面積約578.25萬(wàn)平方呎,折合約64萬(wàn)平方米。上半年,長(zhǎng)實(shí)累計(jì)已完成內(nèi)地物業(yè)銷(xiāo)售74.36億元,同比去年降幅超五成。
長(zhǎng)實(shí)在內(nèi)地的土儲(chǔ)也處于"有出無(wú)進(jìn)"的狀態(tài),存貨持續(xù)減少。截至2022年半年報(bào),長(zhǎng)實(shí)集團(tuán)擁有可開(kāi)發(fā)土地儲(chǔ)備約7600萬(wàn)平方呎,其中6700萬(wàn)平方呎位于內(nèi)地,占比88%。
而長(zhǎng)實(shí)系上一次在內(nèi)地公開(kāi)市場(chǎng)拿地,已經(jīng)是2012年12月和記黃埔以2320萬(wàn)元獲得武漢蔡甸區(qū)地塊。在經(jīng)歷2010-2012年間最后一輪在內(nèi)地?cái)U(kuò)張之后,長(zhǎng)實(shí)幾乎已停止了內(nèi)地拿地的步伐。
自2013年以來(lái),長(zhǎng)實(shí)系開(kāi)始拋售內(nèi)地房地產(chǎn)資產(chǎn),包括廣州西城都薈廣場(chǎng)、北京三里屯地標(biāo)盈科中心、上海陸家嘴"世紀(jì)匯"綜合體、大連西崗項(xiàng)目、成都南城都匯等等。
2022年5月,廣州首輪集中供地中,和記黃埔曾報(bào)名參與廣州市白云區(qū)空港大道的地塊,引來(lái)市場(chǎng)猜測(cè)李嘉誠(chéng)將重回內(nèi)地。但根據(jù)出價(jià)記錄,在華潤(rùn)、龍湖、中海、保利等多家房企參與情況下,和記黃埔報(bào)價(jià)為底價(jià)23.6億元,此后再未出價(jià)。
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