中億基業(yè)在2020年無論是營收凈利，還是銷售額都增長迅速。然而在其背后，中億基業(yè)的高增長或難持續(xù)，權(quán)益占比下滑、拿地價格激增等多方因素均可能導(dǎo)致其凈利潤的下滑。
近期，中億基業(yè)在港遞交招股書。距今，中億基業(yè)成立剛剛半年時間，2020年11月5日中億基業(yè)注冊成立，隨后將寧夏中房實業(yè)重組注入公司。中億基業(yè)的實際IPO主體也正是寧夏中房實業(yè)。
寧夏中房實業(yè)，是一家深耕銀川、西寧等西北城市的中小房企。2018年、2019年，寧夏中房合約銷售額在71.3億元以下，無緣克而瑞房企銷售排行榜TOP200。而到了2020年，公司以143.7億元的全口徑銷售額沖到行業(yè)排名第147位，銷售額同比增速在100%以上。
勢頭正猛的中億基業(yè)在2021年赴港上市。不過《紅周刊》記者發(fā)現(xiàn)，中億基業(yè)業(yè)績增長并不穩(wěn)定，銷售額中的權(quán)益占比呈下滑趨勢，未來業(yè)績可能出現(xiàn)“增收不增利”現(xiàn)象。
營收高增長背后：
“增收不增利”初現(xiàn)端倪
作為一家房地產(chǎn)開發(fā)商，中億基業(yè)的營業(yè)收入主要來自于物業(yè)開發(fā)與銷售。近三年來，物業(yè)開發(fā)與銷售貢獻公司營收在98%左右。2018年、2019年、2020年，中億基業(yè)的物業(yè)開發(fā)與銷售業(yè)務(wù)分別貢獻營收24.79億元、20.74億元、55.39億元。
中億基業(yè)的物業(yè)銷售營收情況和物業(yè)交付情況直接掛鉤。招股書指出，2019年，由于無交付新的大型物業(yè)項目，已交付物業(yè)建筑面積從2018年的36.87萬平方米減少到2019年的29.59萬平方米，2019年物業(yè)銷售營收也由此“縮水”16.3%。2020年，中億基業(yè)又因為交付五個大型物業(yè)項目，對應(yīng)已交付物業(yè)建筑面積79.52萬平方米，同比增長168.74%，助推其2020年物業(yè)銷售營收大漲167.07%。
一方面，中億基業(yè)的營業(yè)收入并不穩(wěn)定;另一方面中億基業(yè)2020年的營收高增長暗藏“水分”。
2020年，中億基業(yè)新交付東方悅、東方韻園、藍岸、萬科·初昕苑、萬科·城市之光等五大項目，其中，前三大項由中億基業(yè)100%持股，后兩大項目來自中房萬科實業(yè)，中億基業(yè)持股萬科·初昕苑28%、持股萬科·城市之光40%。
2017年，寧夏中房聯(lián)手萬科成立戰(zhàn)略合作平臺中房萬科實業(yè)，寧夏中房對其持股40%。一般來說，非控股子公司并不納入母公司的合并財務(wù)報表，但由于中億基業(yè)有權(quán)行使中房萬科實業(yè)60%的表決權(quán)，故中房萬科實業(yè)和其持有的物業(yè)項目公司均作為中億基業(yè)的附屬公司入賬。
這一并表動作，為中億基業(yè)帶來較大業(yè)績影響。雖然中億基業(yè)對與萬科合作的項目持股不高，卻為其帶來了五分之一的營業(yè)收入。招股書介紹，寧夏正輝是萬科·城市之光的項目公司，寧夏悅家是萬科·初昕苑的項目公司。2020年，來自寧夏正輝、寧夏悅家兩家項目公司的往績記錄期間總營收12.9億元，占中億基業(yè)總營收的21.5%。
在業(yè)內(nèi)人士看來，權(quán)益占比過低，往往意味著房企更依賴合作開發(fā)進行規(guī)模擴張，可能會帶來“增收不增利”情況。這一現(xiàn)象已在中億基業(yè)業(yè)績表現(xiàn)中初現(xiàn)端倪。2020年，公司實現(xiàn)凈利潤8.42億元，同比增長63.5%，雖增速較快，但明顯低于營收的同比高增速165.22%。
嚴(yán)重依賴合作項目
權(quán)益占比下滑
招股書顯示，截至2020年12月31日，中億基業(yè)合計持有30個開發(fā)物業(yè)項目，其中超3成為寧夏中房與萬科的合作項目，中億基業(yè)對上述項目的持股比例均在20%～40%之間。
值得一提的是，在中億基業(yè)100%自持的14個開發(fā)項目中，除花語軒、西悅府兩個未開發(fā)項目外，大多項目已預(yù)售的可出售總建筑面積百分比在89%～96%之間，接近清盤階段。而反觀中億基業(yè)與萬科的合作項目，如萬科·大都會、萬科·城市之光、萬科·初聽苑、萬科·公園里的已預(yù)售可出售總建筑面積百分比分別為50%、61%、20%、17%、43%，可售空間較為充足。
也就是說，在后續(xù)的一段時間內(nèi)，相比中億基業(yè)的自持項目，其與萬科的合作項目更有可能成為未來公司的業(yè)績貢獻“主力軍”。
雖然中億基業(yè)并未披露詳細的2021年一季度業(yè)績情況，但其表示，根據(jù)未經(jīng)審核管理賬目，公司2021年一季度收益較去年同期有所增加，主要由于2020年一季度內(nèi)交付若干萬科·城市之光的物業(yè)。由此可見，和2020年自持物業(yè)為主、合作物業(yè)為輔的營收構(gòu)成不同，2021年與萬科的緊密合作對中億基業(yè)的業(yè)績貢獻很大。
中億基業(yè)認(rèn)為，公司與萬科的業(yè)務(wù)伙伴關(guān)系將繼續(xù)在其未來發(fā)展中發(fā)揮寶貴作用。但業(yè)績過于依賴萬科，對中億基業(yè)來說真的是好事嗎?中億基業(yè)在和萬科的合作項目中權(quán)益占比均處于較低水平。也就是說，越依賴萬科，中億基業(yè)未來的權(quán)益銷售額也就越低，也將進一步影響房企后續(xù)的實際利潤水平。
此外，2021年一季度，中億基業(yè)銷售權(quán)益占比迅速下滑?！都t周刊》記者根據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)計算得出，寧夏中房在2020年的權(quán)益銷售占比為63.09%，而到了2021年一季度，這一數(shù)值降至50.36%，銳減近13個百分點。雖然從銷售額轉(zhuǎn)換成結(jié)算收入仍需要一定時間，但可以得知，公司權(quán)益銷售占比的明顯下滑，或進一步加重后續(xù)“增收不增利”的現(xiàn)象。
拿地成本激增 毛利率下滑
雖然2020年疫情對房企沖擊力度不小，但對于寧夏中房來說，2020年更是沖刺的絕佳時期。2019年，寧夏中房合約銷售額還在71.3億元以下，無緣克而瑞房企銷售排行榜TOP200榜單，而到了2020年，寧夏中房以143.7億元的全口徑銷售額位列第147位，銷售額增速在100%以上。
中億基業(yè)所持有的30個開發(fā)物業(yè)中，有一半均位于銀川。而寧夏中房在2020年的銷售“加速度”，也和其重倉的銀川房價迅速上漲關(guān)系密切。胡潤2020年度全球房價指數(shù)數(shù)據(jù)顯示，2020年銀川房價漲幅為14.2%，不光位居中國房價漲幅第一，還是惟一進入全球前十的中國城市。
不過值得一提的是，這一成功經(jīng)歷或再難復(fù)制。2020年9月底，銀川發(fā)布“銀八條”，提出樓市“限價”、“限購”、“限貸”等相關(guān)規(guī)定;2021年以來，銀川多次對商品住房項目“一房一價”房源信息進行公示。
而相比寧夏中房2020年銷售增長的突飛猛進，2021年一季度，寧夏中房銷售排名也出現(xiàn)明顯下滑。2021年前三月，寧夏中房實現(xiàn)合約銷售額27.4億元，排名第160位，較2020年下降13個名次;實現(xiàn)權(quán)益銷售額13.8億元，排名第191位，較2020年下降24個名次。
不光銷售增速面臨放緩的可能，中億基業(yè)還面臨著拿地成本激增、盈利空間被“蠶食”的風(fēng)險。
中億基業(yè)拿地成本的激增，受到其重倉城市銀川土地市場熱度不斷上漲的影響。Wind數(shù)據(jù)顯示，自2010年以來，寧夏中房在銀川斬獲14宗地塊。一般來說，房企競爭越激烈的地塊，溢價率越高。2018年之后，中億基業(yè)斬獲地塊溢價率明顯走高，和以往的底價成交不同，2018年之后，中億基業(yè)所拿地塊溢價率多在50%～85%之間。
高溢價率，又進一步助推了寧夏中房在銀拿地成本的走高。2018年之前，寧夏中房在銀川拿地成本較低，樓面價在1000元/平方米左右;而自2018年開始，寧夏中房拿地成本增長迅速，多在3000元/平方米以上。
其中不乏多塊高價地。比如，在2020年銀川成交宅地樓面價TOP10中，寧夏中房分別占據(jù)第二、第三、第五三大席位，依次為，金鳳22號地塊的樓面價6568元/平方米;金鳳區(qū)18號地塊的樓面6040元/平方米;金鳳28號地塊的樓面價3396元/平方米。其中，金鳳22號地塊、金鳳區(qū)18號地塊更是打破了2019年銀川城北地王59號地塊4718元/平方米的樓面價紀(jì)錄。
值得一提的是，中億基業(yè)的毛利率已經(jīng)開始呈下滑趨勢，2019年物業(yè)住宅開發(fā)與銷售的毛利率為34%;2020年該毛利率降至28.4%，下降5.6個百分比。中億基業(yè)表示，該毛利率的下滑主要由于公司2020年新項目交付大部分為優(yōu)質(zhì)室內(nèi)裝修工程，開發(fā)成本增加。
此外《紅周刊》記者梳理發(fā)現(xiàn)，中億基業(yè)于2020年交付的五大物業(yè)項目拿地時間多在2018年以前，土地成本并不算太高。而后續(xù)如果其所拿高價地進入結(jié)轉(zhuǎn)階段，中億基業(yè)的毛利率還有可能再度下跌。
