中億基業(yè)在2020年無(wú)論是營(yíng)收凈利，還是銷(xiāo)售額都增長(zhǎng)迅速。然而在其背后，中億基業(yè)的高增長(zhǎng)或難持續(xù)，權(quán)益占比下滑、拿地價(jià)格激增等多方因素均可能導(dǎo)致其凈利潤(rùn)的下滑。
近期，中億基業(yè)在港遞交招股書(shū)。距今，中億基業(yè)成立剛剛半年時(shí)間，2020年11月5日中億基業(yè)注冊(cè)成立，隨后將寧夏中房實(shí)業(yè)重組注入公司。中億基業(yè)的實(shí)際IPO主體也正是寧夏中房實(shí)業(yè)。
寧夏中房實(shí)業(yè)，是一家深耕銀川、西寧等西北城市的中小房企。2018年、2019年，寧夏中房合約銷(xiāo)售額在71.3億元以下，無(wú)緣克而瑞房企銷(xiāo)售排行榜TOP200。而到了2020年，公司以143.7億元的全口徑銷(xiāo)售額沖到行業(yè)排名第147位，銷(xiāo)售額同比增速在100%以上。
勢(shì)頭正猛的中億基業(yè)在2021年赴港上市。不過(guò)《紅周刊》記者發(fā)現(xiàn)，中億基業(yè)業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)并不穩(wěn)定，銷(xiāo)售額中的權(quán)益占比呈下滑趨勢(shì)，未來(lái)業(yè)績(jī)可能出現(xiàn)“增收不增利”現(xiàn)象。
營(yíng)收高增長(zhǎng)背后：
“增收不增利”初現(xiàn)端倪
作為一家房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商，中億基業(yè)的營(yíng)業(yè)收入主要來(lái)自于物業(yè)開(kāi)發(fā)與銷(xiāo)售。近三年來(lái)，物業(yè)開(kāi)發(fā)與銷(xiāo)售貢獻(xiàn)公司營(yíng)收在98%左右。2018年、2019年、2020年，中億基業(yè)的物業(yè)開(kāi)發(fā)與銷(xiāo)售業(yè)務(wù)分別貢獻(xiàn)營(yíng)收24.79億元、20.74億元、55.39億元。
中億基業(yè)的物業(yè)銷(xiāo)售營(yíng)收情況和物業(yè)交付情況直接掛鉤。招股書(shū)指出，2019年，由于無(wú)交付新的大型物業(yè)項(xiàng)目，已交付物業(yè)建筑面積從2018年的36.87萬(wàn)平方米減少到2019年的29.59萬(wàn)平方米，2019年物業(yè)銷(xiāo)售營(yíng)收也由此“縮水”16.3%。2020年，中億基業(yè)又因?yàn)榻桓段鍌€(gè)大型物業(yè)項(xiàng)目，對(duì)應(yīng)已交付物業(yè)建筑面積79.52萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)168.74%，助推其2020年物業(yè)銷(xiāo)售營(yíng)收大漲167.07%。
一方面，中億基業(yè)的營(yíng)業(yè)收入并不穩(wěn)定;另一方面中億基業(yè)2020年的營(yíng)收高增長(zhǎng)暗藏“水分”。
2020年，中億基業(yè)新交付東方悅、東方韻園、藍(lán)岸、萬(wàn)科·初昕苑、萬(wàn)科·城市之光等五大項(xiàng)目，其中，前三大項(xiàng)由中億基業(yè)100%持股，后兩大項(xiàng)目來(lái)自中房萬(wàn)科實(shí)業(yè)，中億基業(yè)持股萬(wàn)科·初昕苑28%、持股萬(wàn)科·城市之光40%。
2017年，寧夏中房聯(lián)手萬(wàn)科成立戰(zhàn)略合作平臺(tái)中房萬(wàn)科實(shí)業(yè)，寧夏中房對(duì)其持股40%。一般來(lái)說(shuō)，非控股子公司并不納入母公司的合并財(cái)務(wù)報(bào)表，但由于中億基業(yè)有權(quán)行使中房萬(wàn)科實(shí)業(yè)60%的表決權(quán)，故中房萬(wàn)科實(shí)業(yè)和其持有的物業(yè)項(xiàng)目公司均作為中億基業(yè)的附屬公司入賬。
這一并表動(dòng)作，為中億基業(yè)帶來(lái)較大業(yè)績(jī)影響。雖然中億基業(yè)對(duì)與萬(wàn)科合作的項(xiàng)目持股不高，卻為其帶來(lái)了五分之一的營(yíng)業(yè)收入。招股書(shū)介紹，寧夏正輝是萬(wàn)科·城市之光的項(xiàng)目公司，寧夏悅家是萬(wàn)科·初昕苑的項(xiàng)目公司。2020年，來(lái)自寧夏正輝、寧夏悅家兩家項(xiàng)目公司的往績(jī)記錄期間總營(yíng)收12.9億元，占中億基業(yè)總營(yíng)收的21.5%。
在業(yè)內(nèi)人士看來(lái)，權(quán)益占比過(guò)低，往往意味著房企更依賴合作開(kāi)發(fā)進(jìn)行規(guī)模擴(kuò)張，可能會(huì)帶來(lái)“增收不增利”情況。這一現(xiàn)象已在中億基業(yè)業(yè)績(jī)表現(xiàn)中初現(xiàn)端倪。2020年，公司實(shí)現(xiàn)凈利潤(rùn)8.42億元，同比增長(zhǎng)63.5%，雖增速較快，但明顯低于營(yíng)收的同比高增速165.22%。
嚴(yán)重依賴合作項(xiàng)目
權(quán)益占比下滑
招股書(shū)顯示，截至2020年12月31日，中億基業(yè)合計(jì)持有30個(gè)開(kāi)發(fā)物業(yè)項(xiàng)目，其中超3成為寧夏中房與萬(wàn)科的合作項(xiàng)目，中億基業(yè)對(duì)上述項(xiàng)目的持股比例均在20%～40%之間。
值得一提的是，在中億基業(yè)100%自持的14個(gè)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目中，除花語(yǔ)軒、西悅府兩個(gè)未開(kāi)發(fā)項(xiàng)目外，大多項(xiàng)目已預(yù)售的可出售總建筑面積百分比在89%～96%之間，接近清盤(pán)階段。而反觀中億基業(yè)與萬(wàn)科的合作項(xiàng)目，如萬(wàn)科·大都會(huì)、萬(wàn)科·城市之光、萬(wàn)科·初聽(tīng)苑、萬(wàn)科·公園里的已預(yù)售可出售總建筑面積百分比分別為50%、61%、20%、17%、43%，可售空間較為充足。
也就是說(shuō)，在后續(xù)的一段時(shí)間內(nèi)，相比中億基業(yè)的自持項(xiàng)目，其與萬(wàn)科的合作項(xiàng)目更有可能成為未來(lái)公司的業(yè)績(jī)貢獻(xiàn)“主力軍”。
雖然中億基業(yè)并未披露詳細(xì)的2021年一季度業(yè)績(jī)情況，但其表示，根據(jù)未經(jīng)審核管理賬目，公司2021年一季度收益較去年同期有所增加，主要由于2020年一季度內(nèi)交付若干萬(wàn)科·城市之光的物業(yè)。由此可見(jiàn)，和2020年自持物業(yè)為主、合作物業(yè)為輔的營(yíng)收構(gòu)成不同，2021年與萬(wàn)科的緊密合作對(duì)中億基業(yè)的業(yè)績(jī)貢獻(xiàn)很大。
中億基業(yè)認(rèn)為，公司與萬(wàn)科的業(yè)務(wù)伙伴關(guān)系將繼續(xù)在其未來(lái)發(fā)展中發(fā)揮寶貴作用。但業(yè)績(jī)過(guò)于依賴萬(wàn)科，對(duì)中億基業(yè)來(lái)說(shuō)真的是好事嗎?中億基業(yè)在和萬(wàn)科的合作項(xiàng)目中權(quán)益占比均處于較低水平。也就是說(shuō)，越依賴萬(wàn)科，中億基業(yè)未來(lái)的權(quán)益銷(xiāo)售額也就越低，也將進(jìn)一步影響房企后續(xù)的實(shí)際利潤(rùn)水平。
此外，2021年一季度，中億基業(yè)銷(xiāo)售權(quán)益占比迅速下滑。《紅周刊》記者根據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)計(jì)算得出，寧夏中房在2020年的權(quán)益銷(xiāo)售占比為63.09%，而到了2021年一季度，這一數(shù)值降至50.36%，銳減近13個(gè)百分點(diǎn)。雖然從銷(xiāo)售額轉(zhuǎn)換成結(jié)算收入仍需要一定時(shí)間，但可以得知，公司權(quán)益銷(xiāo)售占比的明顯下滑，或進(jìn)一步加重后續(xù)“增收不增利”的現(xiàn)象。
拿地成本激增 毛利率下滑
雖然2020年疫情對(duì)房企沖擊力度不小，但對(duì)于寧夏中房來(lái)說(shuō)，2020年更是沖刺的絕佳時(shí)期。2019年，寧夏中房合約銷(xiāo)售額還在71.3億元以下，無(wú)緣克而瑞房企銷(xiāo)售排行榜TOP200榜單，而到了2020年，寧夏中房以143.7億元的全口徑銷(xiāo)售額位列第147位，銷(xiāo)售額增速在100%以上。
中億基業(yè)所持有的30個(gè)開(kāi)發(fā)物業(yè)中，有一半均位于銀川。而寧夏中房在2020年的銷(xiāo)售“加速度”，也和其重倉(cāng)的銀川房?jī)r(jià)迅速上漲關(guān)系密切。胡潤(rùn)2020年度全球房?jī)r(jià)指數(shù)數(shù)據(jù)顯示，2020年銀川房?jī)r(jià)漲幅為14.2%，不光位居中國(guó)房?jī)r(jià)漲幅第一，還是惟一進(jìn)入全球前十的中國(guó)城市。
不過(guò)值得一提的是，這一成功經(jīng)歷或再難復(fù)制。2020年9月底，銀川發(fā)布“銀八條”，提出樓市“限價(jià)”、“限購(gòu)”、“限貸”等相關(guān)規(guī)定;2021年以來(lái)，銀川多次對(duì)商品住房項(xiàng)目“一房一價(jià)”房源信息進(jìn)行公示。
而相比寧夏中房2020年銷(xiāo)售增長(zhǎng)的突飛猛進(jìn)，2021年一季度，寧夏中房銷(xiāo)售排名也出現(xiàn)明顯下滑。2021年前三月，寧夏中房實(shí)現(xiàn)合約銷(xiāo)售額27.4億元，排名第160位，較2020年下降13個(gè)名次;實(shí)現(xiàn)權(quán)益銷(xiāo)售額13.8億元，排名第191位，較2020年下降24個(gè)名次。
不光銷(xiāo)售增速面臨放緩的可能，中億基業(yè)還面臨著拿地成本激增、盈利空間被“蠶食”的風(fēng)險(xiǎn)。
中億基業(yè)拿地成本的激增，受到其重倉(cāng)城市銀川土地市場(chǎng)熱度不斷上漲的影響。Wind數(shù)據(jù)顯示，自2010年以來(lái)，寧夏中房在銀川斬獲14宗地塊。一般來(lái)說(shuō)，房企競(jìng)爭(zhēng)越激烈的地塊，溢價(jià)率越高。2018年之后，中億基業(yè)斬獲地塊溢價(jià)率明顯走高，和以往的底價(jià)成交不同，2018年之后，中億基業(yè)所拿地塊溢價(jià)率多在50%～85%之間。
高溢價(jià)率，又進(jìn)一步助推了寧夏中房在銀拿地成本的走高。2018年之前，寧夏中房在銀川拿地成本較低，樓面價(jià)在1000元/平方米左右;而自2018年開(kāi)始，寧夏中房拿地成本增長(zhǎng)迅速，多在3000元/平方米以上。
其中不乏多塊高價(jià)地。比如，在2020年銀川成交宅地樓面價(jià)TOP10中，寧夏中房分別占據(jù)第二、第三、第五三大席位，依次為，金鳳22號(hào)地塊的樓面價(jià)6568元/平方米;金鳳區(qū)18號(hào)地塊的樓面6040元/平方米;金鳳28號(hào)地塊的樓面價(jià)3396元/平方米。其中，金鳳22號(hào)地塊、金鳳區(qū)18號(hào)地塊更是打破了2019年銀川城北地王59號(hào)地塊4718元/平方米的樓面價(jià)紀(jì)錄。
值得一提的是，中億基業(yè)的毛利率已經(jīng)開(kāi)始呈下滑趨勢(shì)，2019年物業(yè)住宅開(kāi)發(fā)與銷(xiāo)售的毛利率為34%;2020年該毛利率降至28.4%，下降5.6個(gè)百分比。中億基業(yè)表示，該毛利率的下滑主要由于公司2020年新項(xiàng)目交付大部分為優(yōu)質(zhì)室內(nèi)裝修工程，開(kāi)發(fā)成本增加。
此外《紅周刊》記者梳理發(fā)現(xiàn)，中億基業(yè)于2020年交付的五大物業(yè)項(xiàng)目拿地時(shí)間多在2018年以前，土地成本并不算太高。而后續(xù)如果其所拿高價(jià)地進(jìn)入結(jié)轉(zhuǎn)階段，中億基業(yè)的毛利率還有可能再度下跌。
