01.
今天，我們又面臨著新冠疫情所導(dǎo)致的困難。即便深圳這座被公認為經(jīng)濟優(yōu)等生的城市，當下也面臨著質(zhì)疑和擔(dān)憂。
深圳一季度GDP增速為2%，4月份財政收入下降44%，2021年常住人口僅增長12萬人，這一組數(shù)據(jù)的披露讓一部分人開始擔(dān)心深圳的未來。
其實，完全沒有必要擔(dān)心深圳的未來。
一季度GDP增速2%是深圳在阻擊本土疫情、支援香港抗疫、保障城市平穩(wěn)有序運行三重任務(wù)壓力之下獲得的一份成績單。
“4月份財政收入下降44%”完全被誤讀。今年，國家推出了增值稅留抵退稅的政策。
進入4月份，企業(yè)都開始辦理退稅手續(xù)，導(dǎo)致各地4月份財政收入大幅下降。同期，南京、蘇州、杭州的財政收入分別下降54.9%、49.6%和37%。
因此，4月份深圳財政收入銳減是有特殊原因，并不代表趨勢。
最后說回常住人口數(shù)據(jù)。熟悉人口統(tǒng)計的專業(yè)人士都知道，年度常住人口數(shù)據(jù)準確性很低，只有人口普查數(shù)據(jù)才真實可靠。
所以，以上數(shù)據(jù)并不能真實地反映出深圳這座城市的實際狀況，更不必因此而看衰深圳的未來。
以史為鑒，在過去20年里，看衰深圳者因為誤判而錯失太多投資機會，錯過了分享深圳城市發(fā)展的超級紅利。
2008年10月，美國金融海嘯席卷全球，引發(fā)世界經(jīng)濟危機。2009年一季度，深圳進出口總額518.44億美元，下降19.4%。
有一部分人再次擔(dān)心深圳由此一蹶不振，因此有撤離深圳的想法。根據(jù)當年深圳貿(mào)工局調(diào)研，324家工業(yè)企業(yè)計劃外遷，涉及工業(yè)產(chǎn)值209.43億元。
但是，深圳并未停頓。2009年，深圳發(fā)布1號文件提出要加快總部經(jīng)濟發(fā)展，加快經(jīng)濟轉(zhuǎn)型。
2011年，深圳GDP首次突破1萬億元大關(guān)。2016年，首次突破2萬億元大關(guān)，并第一次超越廣州，成為中國第三城。2018年，深圳經(jīng)濟總量超過香港，位列亞洲第五名。2020年，新冠疫情發(fā)生。繼而，引發(fā)全球新的經(jīng)濟危機。
深圳，再次展現(xiàn)經(jīng)濟的韌性。當年上半年，深圳率先在一線城市中實現(xiàn)經(jīng)濟增速轉(zhuǎn)正。
而在剛剛過去的2021年，深圳再創(chuàng)佳績。在經(jīng)濟總量首次突破3萬億元的同時，深圳首次超越首爾，排名亞洲第四名。
2021年亞洲城市GDP排名前五強：
1.東京都 GDP總量：66426億元
2.上海 GDP總量：43214億元
3.北京 GDP總量：40269億元
4.深圳 GDP總量：30664億元
5.首爾 GDP總量：28846億元
縱觀過去20年，深圳每次都化危為機，在危機中找到機會發(fā)展自己。
這充分證明了深圳經(jīng)濟獨有的韌性和爆發(fā)力。這背后，是深圳政府的審時度勢，是深圳人敢為天下先的創(chuàng)業(yè)創(chuàng)新激情。
02.
展望深圳下一階段的發(fā)展，我們更是信心百倍。
首先，我們要認識到深圳正處在一個“雙區(qū)”驅(qū)動的新階段。
國家已經(jīng)全面啟動粵港澳大灣區(qū)建設(shè)和社會主義先行示范區(qū)建設(shè)，深圳被賦予更大的歷史使命和責(zé)任擔(dān)當。
深圳也正處在“雙圈”驅(qū)動階段。
去年，香港宣布大力推動北部都會區(qū)發(fā)展，與深圳共同建設(shè)深港超級都市圈。
這意味著，深港合作將首次進入到全面深入階段。深港超級都市圈面積3107平方公里，人口超過3000萬人，經(jīng)濟總量超過5萬億。
同時，深圳都市圈建設(shè)已經(jīng)全面推進。
深圳都市圈確立以深圳為核心，包括東莞、惠州、汕尾和河源這樣“3+2”城市。
深圳作為龍頭，整合五個城市資源，建成互通互聯(lián)的一流都市圈。深圳正處在從3萬億邁向4萬億的重要時期。
根據(jù)“十四五”規(guī)劃，深圳2025年經(jīng)濟總量超過4萬億。毫無疑問，這一規(guī)劃非常低調(diào)，2021年深圳經(jīng)濟總量已經(jīng)超過3萬億。按照這一速度，2025年深圳經(jīng)濟總量可能達4.3-4.5萬億。
在這一過程，又將誕生多少偉大的企業(yè)，創(chuàng)造多少的財富？
我們難以想象。我們只知道，去年底深圳市上市公司家數(shù)已經(jīng)超500家，總市值15萬億+，超上海+廣州兩地上市企業(yè)之和，抵1個德國和2.7個巴西。
而更多的深圳人在創(chuàng)辦企業(yè)，默默發(fā)力。截至2021年底，深圳注冊的企業(yè)數(shù)量已達到241萬戶，位居全國第一。
所以，深圳可謂是“青春正當年”。
03.
企業(yè)的發(fā)展，產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，必然需要商辦空間來賦能。作為深圳經(jīng)濟持續(xù)向好一個佐證，就是商辦市場的紅火。
隨著各項規(guī)劃利好的落實，商辦產(chǎn)品受到很多外地個人及企業(yè)的追捧，商辦市場在租售市場都取得不錯的成交。
在住宅受抑制的情況下，2021年“商”進“宅”退，現(xiàn)象明顯。
從銷售來看， 去年商辦產(chǎn)品銷售面積超過80萬平方米（含新型產(chǎn)業(yè)用房）。
從租賃來看，深圳去年非?；鸨Ｉ剔k市場吸納量突破百萬達109.6萬方，創(chuàng)歷史新高；空置率較去年下降約3.4個百分點。
大宗租賃非常活躍。
據(jù)不完全統(tǒng)計，全年深圳錄得大宗租賃成交面積超63萬㎡，全年寫字樓租賃60%是大宗客戶完成的。
伴隨著深圳的發(fā)展及各區(qū)優(yōu)惠政策的執(zhí)行，接下來深圳將更多吸引頭部企業(yè)的進駐，未來大宗租賃單將更為頻發(fā)。
大宗購買同樣非?；钴S。
去年深圳商辦整購的大宗交易達到14宗，總金額約205億。萬科、遠洋、漢京、中集、粵海城皆有整購信息傳出。
商辦租售市場的活躍，反映了企業(yè)的需求旺盛。一方面，商事主體的持續(xù)增加，產(chǎn)生的辦公新需求也促進了商辦的消化。另一方面，很多企業(yè)從資產(chǎn)配置和上市等角度出發(fā)，也有購買商辦物業(yè)的強烈需求。
04.
在深圳城市的核心地帶，如福田中心區(qū)、深圳灣、前海、光明科學(xué)城和大空港等，新的商辦物業(yè)供不應(yīng)求。品牌開發(fā)商們，也以能在城市核心地段開發(fā)商辦產(chǎn)品而為榮。
有一家企業(yè)深耕華南三十余年，在深圳最核心的地帶即將推出四大標桿作品。這家企業(yè)就是大家耳熟能詳?shù)拇髳偝强毓伞?/span>
說起大悅城控股，首先要介紹它背后的母公司——中糧集團。
中糧集團是國資委核定的首批16家以房地產(chǎn)為主業(yè)的中央企業(yè)之一。從1994年至今，中糧集團已連續(xù)27年入圍《財富》世界500強，2021年排名高居112位。
大悅城控股，是中糧集團旗下唯一的地產(chǎn)投資和管理平臺。
大悅城控股，以“城市運營商與美好生活服務(wù)商”為戰(zhàn)略，將商、產(chǎn)、文、旅、科、居六大業(yè)務(wù)板塊及優(yōu)勢資源進行有機組合，為城市片區(qū)重構(gòu)與能級提升提供定制化的解決方案。
截至2021年，大悅城控股布局全國近40個一、二線核心城市，深耕京津冀、長三角、粵港澳大灣區(qū)、成渝及長江中游城市群及其他有潛力的區(qū)域。
在商辦產(chǎn)品領(lǐng)域，大悅城控股有獨到的開發(fā)運營理念。
在商辦板塊（含產(chǎn)業(yè)與辦公），大悅城控股已形成中心（大廈）系、廣場系、智慧系及產(chǎn)業(yè)園系四大產(chǎn)品系。
依托海量客戶資源，大悅城控股實現(xiàn)企業(yè)與商辦空間的精準匹配。
依托中糧集團資源，擁有超過3000個客戶儲備，可以實現(xiàn)客戶快速匹配與資源精準導(dǎo)入，致力于打造完善的產(chǎn)業(yè)生態(tài)體系，凝聚產(chǎn)業(yè)資源，為產(chǎn)業(yè)載體空間賦能升級。
毫無疑問，大悅城控股并不是一家簡單的商辦空間的開發(fā)商，而是基于自有優(yōu)質(zhì)客戶資源定制化開發(fā)、精準化導(dǎo)入和持續(xù)化運營的產(chǎn)業(yè)生態(tài)打造商。在大悅城控股的商辦板塊中，華南大區(qū)公司是其發(fā)軔之地，更是其深耕之地。
大悅城控股華南大區(qū)公司深耕華南三十余載，業(yè)務(wù)范圍以深圳為中心，并輻射到粵港澳大灣區(qū)、海西區(qū)域等華南核心區(qū)域。
經(jīng)過數(shù)十年的發(fā)展，華南大區(qū)公司已經(jīng)成為涵蓋住宅、商業(yè)、產(chǎn)業(yè)等多業(yè)態(tài)、多項目、跨區(qū)域的地產(chǎn)公司。
大悅城控股華南大區(qū)公司深耕灣區(qū)商辦產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)多年，在此領(lǐng)域已擁有比較深厚的歷史經(jīng)驗。一路緊跟城市商辦產(chǎn)業(yè)發(fā)展及政策導(dǎo)向，從 “三來一補”傳統(tǒng)工業(yè)園到城市更新商辦產(chǎn)業(yè)綜合體，經(jīng)歷了從傳統(tǒng)的工業(yè)地產(chǎn)向新一代商辦產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的轉(zhuǎn)變。先后打造傳統(tǒng)物流倉儲園、科技工業(yè)園及現(xiàn)代產(chǎn)業(yè)綜合體等適應(yīng)商辦產(chǎn)業(yè)發(fā)展要求的標桿園區(qū)，陪伴了眾多國際一流企業(yè)發(fā)展壯大，見證了華南大區(qū)公司商辦產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級歷程。通過數(shù)十年商辦產(chǎn)業(yè)運營經(jīng)驗的積累，使得大悅城控股華南大區(qū)公司更加懂得企業(yè)客戶的需求，也獲得了眾多企業(yè)的認可及信賴。
華南大區(qū)公司已累計開發(fā)物業(yè)建筑面積近500萬平米，持有經(jīng)營物業(yè)建筑面積近200萬平米。2021年，公司喜獲深圳房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)綜合實力二十強。華南大區(qū)公司的實力，不容小覷。
在最核心的商辦板塊，大悅城控股華南大區(qū)公司以國際標準高端寫字樓為核心，打造以產(chǎn)業(yè)園、科技園、寫字樓為核心引擎的產(chǎn)業(yè)載體，重新定義商辦商業(yè)價值。
首先，華南大區(qū)公司在項目選址方面非常嚴謹。項目選址嚴格遵循“五心”標準（產(chǎn)業(yè)核心、戰(zhàn)略重心、資源中心、潛力新心、交通城心）：
產(chǎn)業(yè)核心：城市產(chǎn)業(yè)發(fā)展大勢所向，與產(chǎn)業(yè)共同頻共振
戰(zhàn)略重心：區(qū)域和城市發(fā)展的戰(zhàn)略重心地帶，享受城市規(guī)劃紅利
資源中心：分享城市中心獨特的各項資源，賦能產(chǎn)業(yè)
潛力新心：前瞻布局未來的新中心，分享片區(qū)巨大的發(fā)展?jié)摿?/span>
交通城心：擁有或已規(guī)劃四通八達的交通網(wǎng)絡(luò)，出行極度便捷
其次，華南大區(qū)公司與世界一流合作伙伴強強聯(lián)手，以打造時代標桿為開發(fā)理念。
華南大區(qū)公司選擇與AECOM、CCDI、HASSELL等全球頂尖團隊合作，目的是打造不負時代的高品質(zhì)商辦作品。
正是因憑借這一開發(fā)理念，華南大區(qū)公司的作品多次獲得如LEED等一級榮譽證書。
第三，華南大區(qū)公司善于打通“產(chǎn)”、“學(xué)”、“研”、“創(chuàng)”、“投”五大環(huán)節(jié)，塑造具有活力的產(chǎn)業(yè)生態(tài)體系，為企業(yè)發(fā)展賦能。特別值得驕傲的是，依托海量客戶資源，華南大區(qū)公司能推動企業(yè)與商辦空間的精準匹配。
依托母公司中糧集團背后超過3000個客戶儲備，可以實現(xiàn)客戶快速匹配與資源精準導(dǎo)入，為產(chǎn)業(yè)載體空間賦能。
基于以上理念、戰(zhàn)略和資源，華南大區(qū)公司即將在大灣區(qū)核心城市深圳推出四大商辦項目。
四大商辦項目均分布在福田中心區(qū)、前海、光明科學(xué)城等深圳戰(zhàn)略核心地段，發(fā)展前景可期。
我們對四個項目做一個簡單的介紹和分析。
項目一：中糧·福田大悅廣場
基本情況 項目雄踞福田CBD中軸北門戶—深圳智谷核心腹地，占地約2.4萬㎡，總建筑面積約20萬㎡。項目為典型城市綜合體，集高端研發(fā)辦公、總部大樓、菁英新貴住所、社區(qū)配套商業(yè)為一體，多元業(yè)態(tài)互通互融，是灣區(qū)中軸綜合范本。
產(chǎn)品特點 大師級作品，聯(lián)袂世界級大師AECOM、CCDI、HASSELL共同設(shè)計。約187米5A甲級地標，建筑，外立面為現(xiàn)代風(fēng)格鐫刻外立面，精制中空 LOW-E寬幅玻璃幕墻。15m挑高商務(wù)大堂，盡顯總部企業(yè)風(fēng)范。18臺高中低區(qū)電梯，配置一流。
項目分析
1、位置優(yōu)越：位于福田行政中心矩陣首排 北環(huán)大道封面
2、景觀一流：南望蓮花山、北眺塘朗山，多個公園環(huán)繞
3、出行便捷：雙軌道——9號線下梅林站/22號線梅豐站（規(guī)劃中），四站抵達福田高鐵站，雙口岸 ，四大主干道
中糧·福田大悅廣場是片區(qū)名片和地標，入駐中糧·福田大悅廣場是企業(yè)的夢想。
項目二：寶安大悅城
基本情況 項目位于深圳都市核心區(qū)新安片區(qū)，前海自貿(mào)區(qū)一線輻射區(qū)。項目占地約6.7萬㎡，總建筑面積約73萬㎡，集約15萬㎡大悅城商業(yè)旗艦、地標總部辦公、高端商務(wù)公寓、中糧壹號系豪宅及公建配套于一體的城市頂級綜合體。
產(chǎn)品特點 產(chǎn)品定位高，以打造深圳西部商務(wù)標桿作為目標。約120-200m總部商務(wù)集群，刷新片區(qū)商務(wù)形象新高度。產(chǎn)品零距離享大悅城旗艦商業(yè)配套，而且地鐵5號線和12號線雙地鐵無縫接駁。產(chǎn)品面積段在約55-2000㎡之間，可賦能企業(yè)全生命周期。
項目分析
1、戰(zhàn)略地位高：前海發(fā)展軸的核心節(jié)點，具有非常強的對外輻射能力
2、產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)雄厚：前海自貿(mào)區(qū)、107國道創(chuàng)新走廊、南山科技園等六大產(chǎn)業(yè)集群環(huán)繞
3、海陸空軌鐵立體交通：雙地鐵（5號線/12號線靈芝地鐵站），國際機場，四大港口，西麗/機場東兩大高鐵站
寶安大悅城作為前海73萬㎡首席都會綜合體，具有巨大的虹吸效應(yīng)，是分享前海紅利的不二選擇。
項目三：中糧云景廣場
基本情況 項目位于正在規(guī)劃建設(shè)世界一流科學(xué)城的光明。區(qū)域配套不斷完善，規(guī)劃利好不斷兌現(xiàn)，高校、國家級科研機構(gòu)、 高新企業(yè)大規(guī)模進駐，政府規(guī)劃未來近30萬高端產(chǎn)業(yè)人群將匯聚于此。項目為集居住、辦公和商業(yè)等多元業(yè)態(tài)于一體超60萬m²的綜合大城。自帶5萬m²全時商業(yè)，引入主流強勢品牌，如華為旗艦店、平安銀行、萬家LIFE、7-eleven等商家已入駐營業(yè)。
產(chǎn)品特點 約200米的天際寫字樓，光明新地標。建面約103—250m²辦公現(xiàn)樓，層高約4.2米，采光充足，視野開闊，辦公環(huán)境舒適氣派。配置新型框架式幕墻、低碳LOW-E玻璃、19臺高低區(qū)分布電梯、約克智能新風(fēng)系統(tǒng)等品質(zhì)辦公配置，車位數(shù)2154個。
項目分析
1、區(qū)域發(fā)展?jié)摿Υ螅喉椖课挥诨浉郯拇鬄硡^(qū)唯一的世界一流科學(xué)城，未來發(fā)展?jié)摿o限
2、配套成熟度高：周邊15萬平方米商業(yè)配套，雙地鐵（地鐵6/13號線公明廣場站）
3、產(chǎn)品稀缺性強：光明區(qū)唯一在售200米地標甲級寫字樓，極度稀缺
中糧云景廣場是光明最具地標氣質(zhì)的商辦產(chǎn)品，是搶灘光明科學(xué)城紅利的最佳選擇。
項目四：中糧 · 前海智慧城（固戍）
基本情況 中糧·前海智慧城（規(guī)劃中）項目北區(qū)占地約12萬㎡，總規(guī)劃建筑面積約59萬㎡。項目以新一代信息技術(shù)，智能制造作為主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)，將基于AI+智能驅(qū)動，構(gòu)建以人工智能、芯片設(shè)計、通信設(shè)備及新型平板顯示等新一代信息技術(shù)為主導(dǎo)的產(chǎn)業(yè)體系。項目將打造科技、創(chuàng)新、金融、人才等高端產(chǎn)業(yè)要素聚集的世界級灣區(qū)“智慧”高地，全部建成預(yù)計可實現(xiàn)年產(chǎn)值百億元以上。
產(chǎn)品特點 打造稀缺小高層獨立總部，為上市公司、擬上市公司、戰(zhàn)略新興成長型企業(yè)量身定制實用的產(chǎn)業(yè)載體?？蓾M足產(chǎn)品研發(fā)、中試檢測、柔性生產(chǎn)、產(chǎn)品展示等多重功能需求。
項目分析 項目是灣區(qū)空港重地的旗艦項目，作為定位國際企業(yè)總部集聚區(qū)和智創(chuàng)總部基地，將匯聚大量優(yōu)質(zhì)企業(yè)。
因此，項目的未來特別值得憧憬。
為更好向世界展示大悅城控股深圳系列作品，大悅城控股華南大區(qū)公司將在本周五（5月27日）舉辦商辦產(chǎn)品專場發(fā)布會。
未來已來，我們一起歡迎未來，擁抱未來，共同分享深圳發(fā)展的下一波紅利！
（轉(zhuǎn)自鄧志旺）
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